Dalawang paglipat ang nangyayari, kaya dalawang set ng bayarin. Una, ang paglipat mula sa namatay patungo sa mga tagapagmana, na may estate tax na 6% ng net estate. Ikalawa, ang benta mula sa mga tagapagmana patungo sa bumibili, na may capital gains tax na 6% at documentary stamp tax na 1.5%. Bawat yugto ay may sariling transfer tax, bayarin sa Registry of Deeds at notarial fee.
Ang pinakakaraniwang pagkakamali ay ang pag-aakalang isang buwis lang ang babayaran kapag ibinenta ang minanang lupa. Dalawa ang paglipat sa mata ng batas, kaya dalawa rin ang buwis.
Unang Yugto: Mula sa Namatay Patungo sa Inyo
Kailangan munang mailipat sa pangalan ng mga tagapagmana ang titulo bago ito maibenta nang malinis. Kasama rito ang estate tax na 6% ng net estate, ang settlement na notarized at inilathala, ang transfer tax sa LGU, at ang bagong titulo sa Registry of Deeds.
Ikalawang Yugto: Mula sa Inyo Patungo sa Bumibili
- Capital gains tax — 6% ng gross selling price o ng zonal/fair market value, alin ang mas mataas;
- Documentary stamp tax — 1.5% ng parehong batayan;
- Transfer tax — ayon sa ordinansa ng LGU; at
- Registry of Deeds — para sa bagong titulo sa pangalan ng bumibili.
Puwede Bang Laktawan ang Unang Yugto
May mga nagtatangkang dumiretso na sa benta habang nasa pangalan pa ng namatay ang titulo. Hindi ito tatanggapin ng Registry of Deeds nang walang eCAR ng estate, at delikado ito para sa bumibili. Kapag may pumayag na bumibili sa ganitong ayos, malamang ay may kapalit itong mas mababang presyo — ibig sabihin, binabayaran mo pa rin ang buwis, sa ibang anyo lang.
Kailan Puwedeng Mas Maliit ang Buwis sa Benta
May isang bagay na nakakabawas sa pangalawang buwis at madalas hindi alam ng mga tagapagmana: ang batayan ng capital gains tax ay ang mas mataas sa presyo ng benta at ng zonal o fair market value. Kaya kung ibebenta ninyo ang lupa sa halagang malapit sa zonal value, iyon ang gagamitin at hindi ito lumolobo.
May sitwasyon ding hindi capital gains tax ang bubuwisan. Kapag ang lupa ay ginagamit sa negosyo o regular na ipinagbibili, ordinaryong asset ito at ibang panuntunan ang susunod. Sulit itong linawin bago pa magpanotaryo, dahil malaki ang pagkakaiba ng dalawa.
Isa pang praktikal na punto: kapag maraming tagapagmana at bawat isa ay magbebenta ng sariling parte sa magkakaibang panahon, dumarami ang transaksiyon at dumarami rin ang bayarin. Sa maraming pamilya, mas matipid ang isang benta ng buong lupa na pagkatapos ay hinahati ang pera, kaysa sa paisa-isang benta ng bawat parte. Sulit itong pag-usapan nang maaga.
Praktikal na Payo
- Ayusin muna ang estate bago maghanap ng bibili — mas mataas ang presyong makukuha ninyo sa malinis na titulo;
- Pagkasunduan nang maaga kung sino sa magkakapatid ang unang maglalabas ng pambayad sa buwis at paano ito babawiin sa proceeds;
- Isulat sa kontrata kung sino ang sasagot sa capital gains tax at sa iba pang bayarin;
- Kung may menor de edad na tagapagmana, kumonsulta muna — may dagdag na proteksiyon ang batas doon.
Frequently Asked Questions
Dalawang beses ba talagang may buwis sa minanang lupang ibebenta? Oo. May estate tax sa paglipat mula sa namatay patungo sa mga tagapagmana, at may capital gains tax at documentary stamp tax sa benta patungo sa bumibili.
Puwede bang ibenta habang nasa pangalan pa ng namatay ang titulo? Hindi ito mairerehistro. Walang eCAR para sa estate ay hindi tatanggapin ng Registry of Deeds ang paglipat, at delikado ito para sa bumibili.
Sino ang sasagot sa capital gains tax? Sa kaugalian ay ang nagbebenta, ibig sabihin ang mga tagapagmana. Puwede itong pag-usapan sa kontrata, kaya mahalagang nakasulat ito.
Paano kung ayaw pumirma ng isang kapatid? Kailangan ang pahintulot ng lahat ng co-owner para maibenta ang buong lupa. Kung ayaw ng isa, maaaring ibenta lang ang parte ng pumapayag, o dalhin ang paghahati sa korte.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung ibebenta ninyong magkakapatid ang minanang lupa at gusto ninyong malinaw ang buwis bago pumirma, matutulungan namin kayong ayusin ang pagkakasunod-sunod. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com.