Puwede kayong pumasok sa kasunduan, pero hindi maililipat ang titulo hangga't walang eCAR mula sa BIR. Kaya ang praktikal na daan ay isang contract to sell na may downpayment na ginagamit pambayad ng estate tax, at ang final deed of sale kapag nailipat na ang titulo sa mga heirs. Ang pagbebenta nang walang settlement ay malaking panganib para sa bibili.
Pangkaraniwang sitwasyon: may bibili na, kailangan ninyo ng pera para sa estate tax, pero hindi ninyo mababayaran ang buwis nang walang pera. Isang tanikala ng problema. May praktikal na solusyon dito.
Ang Legal na Katotohanan
Mula sa araw ng kamatayan, kayo na ang mga may-ari bilang mga heirs — hindi na ito pag-aari ng namatay. Kaya may karapatan kayong pumasok sa kasunduan tungkol dito.
Pero ang pagpaparehistro ay ibang usapin. Walang bagong titulong ilalabas ang Registry of Deeds nang walang eCAR mula sa BIR, at walang eCAR nang walang bayad na estate tax. Kaya hindi ninyo maibibigay ang malinis na titulo sa bibili hangga't hindi natatapos ang settlement.
Ang Praktikal na Istruktura
- Contract to sell — nagkasundo kayong ibebenta ito, may downpayment, at may kondisyong maililipat ang titulo pagkatapos ng settlement;
- Gamitin ang downpayment pambayad ng estate tax, ng publikasyon, at ng bayarin;
- Eskrow — ilagay ang balanse sa isang neutral na hawak hanggang sa mailabas ang bagong titulo;
- Final deed of absolute sale pagkatapos ng eCAR at ng bagong titulo; at
- Malinaw na takdang panahon at kung ano ang mangyayari kung hindi matapos sa loob nito.
Ang Panganib sa Bibili
Kung ikaw ang bibili, mag-ingat sa mga sumusunod:
- Hindi pa kumpleto ang listahan ng heirs — puwedeng may lumitaw pa;
- Hindi mo alam ang tunay na halaga ng estate tax hangga't hindi nakalkula — puwedeng mas malaki ito kaysa inaasahan;
- Ang dalawang taong annotation ay lalabas sa bagong titulo; at
- Kung may isang heir na hindi pumirma, walang mangyayari sa buong transaksyon.
Kaya huwag magbayad ng buo bago mailipat ang titulo. Ang downpayment ay dapat sapat lang para pambayad ng buwis at ng gastos.
Praktikal na Payo
- Humingi ng certified true copy ng titulo at ng buong listahan ng heirs bago pumasok sa kasunduan;
- Ipa-compute ang estate tax bago magpirmahan — para malinaw kung magkano ang kakailanganin;
- Ilagay sa kontrata kung sino ang sasagot sa estate tax at kung sino sa capital gains tax;
- Kung kayo ang nagbebenta at kulang ang oras, isaalang-alang ang paghiling ng extension o ang installment sa BIR.
Frequently Asked Questions
Puwede bang deed of absolute sale agad? Hindi ito maipaparehistro nang walang eCAR at bagong titulo sa pangalan ninyo. Ang praktikal na daan ay contract to sell muna, at final deed pagkatapos ng settlement.
Sino ang dapat magbayad ng estate tax? Ang estate at ang mga heirs. Sa praktika, madalas ginagamit ang downpayment ng bibili pambayad nito, pero dapat itong malinaw na nakasulat sa kasunduan.
Ligtas bang bumili ng ganitong lupa? May panganib, pero mababawasan ito ng eskrow, ng kumpletong listahan ng heirs, at ng malinaw na takdang panahon sa kontrata. Huwag magbayad ng buo bago mailipat ang titulo.
Ano ang mangyayari kung may hindi pumirmang heir? Hindi matatapos ang settlement at hindi maililipat ang titulo. Kaya mahalagang kumpletuhin ang listahan at kumuha ng pirma o SPA bago pumasok sa kasunduan.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may bibili na sa inyong minanang lupa pero hindi pa tapos ang estate, matutulungan namin kayong istrukturahin ito nang ligtas. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.