Oo, dalawang magkahiwalay na buwis ito. Ang estate tax ay para sa paglipat mula sa namatay patungo sa mga heirs; ang capital gains tax ay para sa paglipat mula sa mga heirs patungo sa bumili. Kapag nagbenta kayo ng minanang lupa na hawak bilang capital asset, may anim na porsyentong capital gains tax batay sa mas mataas sa presyo ng bentahan at sa zonal o fair market value.
Ito ang pinakamadalas na pagkagulat: nabayaran na ang estate tax, akala tapos na — tapos may bagong bayarin pala pagbenta. Dalawang magkaibang transaksyon ito sa mata ng batas-buwis.
Dalawang Magkahiwalay na Paglipat
- Estate tax — ang buwis sa paglipat mula sa namatay patungo sa mga heirs; anim na porsyento ng net estate;
- Capital gains tax — ang buwis sa paglipat mula sa mga heirs patungo sa bumili; anim na porsyento ng mas mataas sa presyo ng bentahan at sa zonal o fair market value;
- Documentary stamp tax — karagdagang bayarin sa bentahan; at
- Transfer tax ng lokal na pamahalaan at ang bayarin sa Registry of Deeds.
Hindi mo maiiwasan ang alinman kung ang plano ay ilipat ang titulo sa mga heirs at saka ibenta. Ang tanong lang ay kung magkano at kailan.
Hindi Nakabatay sa Tubo
Sa kabila ng pangalan nito, ang capital gains tax sa lupa ay hindi nakabatay sa tubo. Ito ay anim na porsyento ng buong halaga — hindi ng pagkakaiba sa pagitan ng presyo ngayon at ng halaga noon. Kaya kahit walang tubo ang bentahan, may buwis pa rin.
Ang batayan ay ang pinakamataas sa tatlo: ang presyo ng bentahan, ang zonal value ng BIR, at ang fair market value sa assessor. Kaya hindi mabisa ang paglalagay ng mababang presyo sa deed.
Kapag Ordinary Asset ang Lupa
Kung ang lupa ay ginagamit sa negosyo o kung ang nagbebenta ay nasa negosyo ng real estate, hindi capital gains tax ang applicable kundi ang ordinaryong income tax at value-added tax o percentage tax sa mga kondisyong itinakda. Malaking pagkakaiba ito, kaya mahalagang linawin ang uri ng ari-arian bago ang bentahan.
Ang Eksepsiyon sa Principal Residence
May eksepsiyon para sa pagbebenta ng principal residence kung ang buong napagbentahan ay gagamitin para bumili o magpatayo ng bagong principal residence sa loob ng itinakdang panahon, at kung susundin ang mga kondisyon kabilang ang pag-abiso sa BIR at ang limitasyon sa dalas ng paggamit. Kailangan ang maagang pagpaplano dito — hindi ito puwedeng hilingin pagkatapos.
Praktikal na Payo
- Ipa-compute ang buong buwis bago tumanggap ng alok — para hindi kayo magulat sa net na matatanggap ninyo;
- Huwag maglagay ng mababang presyo sa deed — hindi ito nakakatipid at may bunga ito;
- Isaayos muna ang estate tax at ang bagong titulo bago mag-alok sa publiko;
- Isulat sa kasunduan kung sino ang sasagot sa bawat buwis — ito ang pinakamadalas na pinagtatalunan sa closing.
Frequently Asked Questions
Bakit may bagong buwis kahit nabayaran na ang estate tax? Dalawang magkaibang paglipat ito. Ang estate tax ay para sa paglipat mula sa namatay patungo sa inyo; ang capital gains tax ay para sa paglipat mula sa inyo patungo sa bumili.
Walang tubo ang benta namin — may buwis pa rin ba? Oo. Ang capital gains tax sa lupa ay anim na porsyento ng buong halaga, hindi ng tubo. Kaya may buwis kahit pantay lang o lugi pa ang bentahan.
Puwede bang ilagay ang mas mababang presyo sa deed? Hindi ito nakakatipid. Ang batayan ay ang pinakamataas sa presyo ng bentahan, sa zonal value, at sa fair market value. Bukod pa, may bunga ang maling deklarasyon.
Sino ang dapat magbayad ng capital gains tax? Sa batas, ang nagbebenta ang may obligasyon, pero puwede itong pag-usapan sa kasunduan. Isulat ito nang malinaw para walang pagtatalo sa closing.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung ibebenta ninyo ang minanang lupa, matutulungan namin kayong i-compute ang buong buwis bago kayo pumasok sa kasunduan. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.