Sa extrajudicial foreclosure ng bahay na nakasangla sa bangko, ang karaniwang palugit ay isang taon mula sa pagpaparehistro ng certificate of sale sa Registry of Deeds — hindi mula sa araw ng auction. Sa judicial foreclosure naman, iba ang tuntunin: ang bintana ay hanggang mapagtibay ng korte ang benta. May mga espesyal na kaso rin na mas maikli ang palugit.
Kapag naisubasta na ang bahay, ang unang tanong ay laging: may pag-asa pa ba akong mabawi ito? Ang sagot ay madalas na oo — pero may orasan, at maraming nauubusan dahil mali ang binibilang nila.
Mula Kailan Bibilangin
Ito ang pinakamahalagang detalye. Ang isang taon ay hindi nagsisimula sa araw ng auction. Nagsisimula ito mula nang maiparehistro ang certificate of sale sa Registry of Deeds. Kadalasan, may agwat ito ng ilang linggo o buwan mula sa auction — agwat na pabor sa iyo. Kaya ang unang hakbang ay kunin ang kopya ng certificate of sale at tingnan ang petsa ng pagpaparehistro.
Magkano ang Kailangan Para Matubos
Hindi lang ang presyong ipinanalo sa auction. Karaniwang kasama rin ang interes mula sa benta, ang buwis at asesment na binayaran ng bumili, at ang gastusing kinikilala ng batas. Kaya laging humingi ng nakasulat na statement of redemption price mula sa bangko sa halip na hulaan.
Judicial Foreclosure ay Iba
Kapag dumaan sa korte ang foreclosure, iba ang panuntunan. Ang bintana ay hanggang mapagtibay ng korte ang benta — ang tinatawag na equity of redemption. Karaniwang mas maikli ito kaysa sa isang taon ng extrajudicial. Kaya ang unang tanong ay hindi "ilang taon" kundi "anong uri ng foreclosure ang naganap."
Ano ang Nangyayari Habang Nasa Palugit
- Puwede ka pang manatili sa bahay sa maraming kaso, bagaman puwedeng humingi ng writ of possession ang bumili kapag nag-post ng bond;
- May karapatan ka sa upa kung may umuupa sa ari-arian, depende sa kalagayan;
- Puwede mong ibenta ang karapatan mong tumubos; at
- Hindi humihinto ang orasan dahil lang sa usapan o pangako ng bangko — kailangan ng maayos na kasunduang nakasulat.
Praktikal na Payo
- Kunin agad ang certified true copy ng titulo at tingnan ang annotation ng certificate of sale;
- Isulat ang huling araw ng palugit at ilagay ito sa kalendaryo;
- Humingi ng nakasulat na redemption price nang maaga, hindi sa huling linggo; at
- Kung wala kang sapat na pera, isipin ang pagbebenta ng karapatan mong tumubos habang may bisa pa ito — mas mabuti kaysa mawala ang lahat.
Kapag Lumipas na ang Palugit
Pagkatapos ng palugit at kapag naipatala na ang consolidation ng titulo sa pangalan ng bumili, tapos na ang karapatan mong tumubos. Ang natitira na lang ay ang pagharap sa writ of possession — ang utos ng korte na paalisin ka sa ari-arian. Bihira itong mapigilan dahil karaniwang tinuturing itong tungkulin lang ng korte kapag tapos na ang lahat. Pero hindi ibig sabihin ay wala ka nang magagawa: kung may depekto sa mismong foreclosure — halimbawa, walang tamang abiso o publikasyon, o mali ang halagang sinisingil — may hiwalay na kaso para kwestiyunin ito. Kailangan lang na maaga kang kumilos at may hawak kang dokumento.
Frequently Asked Questions
Nagsisimula ba ang isang taon sa araw ng auction? Hindi. Sa karaniwang extrajudicial foreclosure, nagsisimula ito mula nang maiparehistro ang certificate of sale sa Registry of Deeds. Kunin ang kopya nito at tingnan ang petsa ng rehistro.
Puwede pa ba akong tumira sa bahay habang nasa palugit? Sa maraming kaso, oo. Pero maaaring humingi ng writ of possession ang nanalo sa auction kapag nag-post ng bond, kaya hindi ito garantisado sa buong panahon.
Magkano ang babayaran para matubos ang bahay? Karaniwang ang presyo sa auction dagdag ang interes at ang mga bayaring binayaran ng bumili tulad ng buwis. Humingi ng nakasulat na kompyutasyon sa bangko sa halip na hulaan ang halaga.
Pareho ba ang palugit kung indibidwal ang nagpautang, hindi bangko? Hindi laging pareho. May espesyal na tuntunin depende sa uri ng nagpautang at sa uri ng foreclosure, at may kaso na mas maikli ang bintana. Ipasuri agad ang mga dokumento mo.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung na-foreclose ang bahay ninyo at hindi ninyo alam kung nasa loob pa kayo ng palugit, matutulungan ka naming tingnan ang mga petsa. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.