Sa extrajudicial foreclosure, karaniwang may isang taon kang panahon para tubusin ang ari-arian, at nagsisimula ito sa pagrehistro ng certificate of sale — hindi sa araw ng auction. Ang tutubusin mo ay ang presyong binayaran sa auction kasama ang interes at ang mga bayad na inilabas ng bumili, tulad ng buwis. Kung juridical person ang nagsanla o bangko ang nagpautang, maaaring mas maikli ang panahon.
Ang salitang “na-foreclose” ay parang katapusan, pero hindi pa naman. May panahon kang tubusin ang ari-arian, at maraming pamilya ang nakakabawi sa yugtong ito. Ang problema ay hindi nila alam kung kailan nagsisimula ang bilang.
Kailan Nagsisimula ang Orasan
Ito ang pinakamahalagang detalye. Sa extrajudicial foreclosure, ang isang taon ay binibilang mula sa petsa ng pagrehistro ng certificate of sale sa Registry of Deeds, hindi mula sa araw ng auction. May pagkakataong may agwat sa dalawang petsang ito.
- Kumuha ng certified true copy ng titulo para makita ang eksaktong petsa ng annotation;
- Itala ang huling araw at gumawa ng plano nang maaga;
- Huwag umasa sa sinasabi ng ahente — sa titulo nakasulat ang totoo; at
- Kung juridical person ang nagsanla o bangko ang nagpautang, maaaring mas maikli ang panahon sa ilalim ng General Banking Law.
Magkano ang Tutubusin
- Ang presyong binayaran sa auction;
- Ang interes na itinatakda ng batas mula sa araw ng benta;
- Ang mga bayad na inilabas ng bumili tulad ng amilyar at seguro, kasama ang interes; at
- Hindi ang buong utang mo — ang batayan ay ang presyo sa auction, na madalas mas mababa.
Ang Proseso ng Pagtubos
- Sumulat sa bumili o sa sheriff at humingi ng eksaktong pagtutuos ng halagang tutubusin;
- Ihanda ang buong halaga — hindi sapat ang pangako o partial;
- Isagawa ang pagtubos sa loob ng panahon at kumuha ng resibo at ng certificate of redemption;
- Iparehistro ang pagtubos sa Registry of Deeds; at
- Kung tumanggi silang tumanggap, maaaring ideposito ang halaga at maghain ng aksyon — kumonsulta agad.
Kung Kulang ang Pera Mo
- Maghanap ng bagong financing — may mga institusyong nagpapautang para sa pagtubos;
- Isaalang-alang ang pagbebenta ng iyong karapatang tubusin, na may halaga;
- Makipag-usap sa bumili tungkol sa pagpapahaba o sa pagbili pabalik; at
- Huwag hintaying maubos ang panahon bago kumilos — kapag lumipas ito, nakokonsolida na ang pagmamay-ari.
Frequently Asked Questions
Mula kailan bibilangin ang isang taon? Mula sa pagrehistro ng certificate of sale sa Registry of Deeds, hindi mula sa araw ng auction. Kumuha ng certified true copy ng titulo para makita ang eksaktong petsa.
Buong utang ko ba ang babayaran ko para makatubos? Hindi. Ang batayan ay ang presyong binayaran sa auction, kasama ang interes at ang mga inilabas ng bumili tulad ng buwis. Madalas ito ay mas mababa kaysa sa buong utang.
Puwede ba akong manatili sa bahay habang nasa panahon ng pagtubos? Karaniwang oo sa simula, pero maaaring makakuha ang bumili ng writ of possession kahit nasa panahon pa ng pagtubos kung susundin ang mga kondisyon. Kumonsulta agad kapag may abiso.
Ano ang mangyayari kapag lumipas ang panahon ng pagtubos? Maaaring ikonsolida ng bumili ang pagmamay-ari at ipalabas ang bagong titulo sa kanyang pangalan. Pagkatapos noon, mas mahirap na ang anumang remedyo.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung na-foreclose ang bahay ninyo at gusto mong malaman kung may panahon ka pang tubusin, matutulungan ka naming bilangin ito. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.