Oo. Bawal sa dayuhan ang bumili ng lupa, pero pinapayagan siyang umarkila. Sa umiiral na panuntunan, ang pag-arkila ng pribadong lupa ng dayuhan para sa ordinaryong layunin ay limitado sa dalawampu't limang taon, na maaaring i-renew ng isa pang dalawampu't lima. Para sa mga proyektong pamumuhunan, may batas na nagpapahintulot ng mas mahabang lease. Ang lease ay dapat nakasulat at iparehistro para may proteksiyon ito laban sa ikatlong panig.
Ito ang pinakakaraniwang legal na daan ng dayuhang nais magkaroon ng tahanan o pasilidad dito nang hindi lumalabag sa pagbabawal sa pagmamay-ari ng lupa.
Ang Pagbabawal at ang Kaluwagan
Ang pagbabawal ay nakatutok sa pagmamay-ari ng lupa. Hindi saklaw nito ang:
- Pag-arkila ng lupa sa loob ng itinakdang haba;
- Pagmamay-ari ng gusali o bahay na nakatayo sa inaarkilang lupa;
- Condominium unit sa loob ng saklaw na itinakda ng batas; at
- Pagmamay-ari ng kagamitan at negosyo na hindi saklaw ng limitasyon.
Ang Haba ng Lease
Para sa ordinaryong layunin tulad ng tirahan, ang pag-arkila ng pribadong lupa ng dayuhan ay limitado sa dalawampu't limang taon, na maaaring i-renew ng isa pang dalawampu't lima. Para naman sa mga proyektong pamumuhunan, may batas na nagpapahintulot ng mas mahabang panahon — hanggang limampung taon na maaaring i-renew nang isang beses sa mas maikling panahon — sa ilalim ng sariling kondisyon at pag-apruba.
Ang Dapat Nakasulat
Ang lease ng lupa sa mahabang panahon ay dapat nakasulat, notaryado, at iparehistro sa Registry of Deeds para ma-annotate sa titulo. Ito ang nagpoprotekta sa dayuhan kapag ibinenta ng may-ari ang lupa sa iba — ang bagong may-ari ay saklaw ng nakarehistrong lease.
Isama sa kasunduan ang: ang haba at ang paraan ng renewal, ang bayad at ang pagtaas nito, ang karapatang magpatayo at ang mangyayari sa gusali sa dulo ng lease, ang karapatang mag-assign o magpa-sublease, at ang paraan ng pag-aayos ng alitan.
Kapag ang lease ay pinasok ng dayuhang may asawang Pilipino, mahalagang linawin din ang katayuan ng pera na ginamit at ang epekto nito sa pinaghahatiang ari-arian. Ang hindi malinaw na ayos dito ang nagiging ugat ng alitan kapag nagkahiwalay.
Ang Dapat Iwasan
Iwasan ang mga ayos na nagpapanggap na lease pero sa katunayan ay pagbebenta — halimbawa, lease na may kasamang blangkong deed of sale o may kasunduang mapupunta ang lupa sa dayuhan pagkatapos. Ang mga ito ay nakikita ng korte sa likod ng porma, at ang bunga ay walang bisa ang kasunduan at posibleng pananagutan pa sa ilalim ng batas laban sa dummy.
Praktikal na Payo
- Ipa-suri ang titulo bago pumasok sa mahabang lease;
- Iparehistro ang lease at ipa-annotate ito sa titulo;
- Linawin ang mangyayari sa bahay o gusali sa dulo ng lease;
- Huwag pumirma ng blangkong dokumento bilang bahagi ng ayos; at
- Kung ang layunin ay pamumuhunan, alamin ang tamang batas at ang proseso ng pag-apruba.
Frequently Asked Questions
Gaano katagal ang puwedeng lease ng dayuhan? Para sa ordinaryong layunin, dalawampu't limang taon na maaaring i-renew ng isa pang dalawampu't lima. Mas mahaba ang pinapayagan para sa mga proyektong pamumuhunan.
Puwede bang magpatayo ng bahay ang dayuhan sa inaarkilang lupa? Puwede siyang magmay-ari ng gusali o bahay. Ang pagbabawal ay nakatutok sa pagmamay-ari ng lupa, hindi ng istrukturang nakatayo rito.
Kailangan bang iparehistro ang lease? Napakahalaga nito. Ang nakarehistro at naka-annotate na lease ang nagpoprotekta sa nangungupahan kapag ibinenta ang lupa sa iba.
Legal ba ang lease na may kasamang kasunduang mapupunta rin ang lupa sa dayuhan? Hindi. Ang ganitong ayos ay pagpapanggap lamang at maaaring ideklarang walang bisa, na may posibleng pananagutan pa sa ilalim ng batas laban sa dummy.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may lease kayong inaayos sa isang dayuhan, matutulungan ka naming suriin ang kasunduan bago ito pirmahan. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.