Oo, puwede. Hindi mawawala ang pagmamay-ari mo dahil lang naka-sanla ang lupa, at itinuturing pa ngang walang bisa ang kasunduang nagbabawal sa may-ari na ibenta ang naka-mortgage na ari-arian. Pero sumasama ang sanla sa lupa, kaya kailangan ng maingat na paraan: karaniwan ay ang bahagi ng bayad ng mamimili ay diretso sa bangko para makuha ang release of mortgage at ang titulo.
Karaniwang sitwasyon: kailangan mo ng pera, may bahay kang naka-sanla, at may interesadong bumili. Puwede ba? Puwede. Ang tanong ay paano ito gawin nang hindi naipit ang dalawang panig.
Ang Batayang Panuntunan
Ang mortgage ay isang karapatan lamang ng nagpautang laban sa ari-arian; hindi nito inaalis ang pagmamay-ari mo. Sa Civil Code, walang bisa ang kasunduang nagbabawal sa may-ari na ipagbili ang naka-mortgage na ari-arian. Ang mahalagang bagay na dapat tandaan:
- Sumusunod ang sanla sa ari-arian — kahit magpalit ng may-ari, nananatili ang sanla;
- Nasa bangko ang titulo — hindi mo maibibigay ang owner’s duplicate hangga’t may utang; at
- Nananatili ang personal mong utang — maliban kung pumayag ang bangko na ilipat ito sa bagong may-ari.
Ang Tatlong Karaniwang Paraan
- Bayaran muna ang utang — gamitin ang bayad ng mamimili para tapusin ang loan, kunin ang release of mortgage at ang titulo, saka ilipat; ito ang pinakamalinis;
- Assumption of mortgage — papayagan ng bangko ang mamimili na siyang magpatuloy sa utang; kailangan ng pag-apruba ng bangko at pagsusuri sa kanyang kakayahang magbayad; at
- Benta ng karapatan — ibenta ang iyong interes at hayaang ang mamimili ang mag-ayos sa bangko; pinakadelikado ito at karaniwang hindi inirerekomenda.
Ang Ligtas na Istruktura ng Bayad
Ganito ang karaniwang ginagawa para protektado ang dalawa:
- Kumuha ng statement of account at letter of guaranty mula sa bangko;
- Ang bahagi ng bayad ng mamimili ay diretsong ibinabayad sa bangko, hindi sa nagbebenta;
- Kapag nailabas na ang release of mortgage at ang owner’s duplicate, saka ipapadala ang balanse; at
- Sabay na isasagawa ang deed of absolute sale at ang mga papeles sa BIR at Registry of Deeds.
Praktikal na Payo
- Ipaalam sa bangko ang balak na benta — may mga bangkong may sariling proseso para dito;
- Huwag pumayag sa “pasalo” na walang papel; ito ang pinakakaraniwang pinagmumulan ng kaso; at
- Ilagay sa kasunduan ang malinaw na petsa kung kailan dapat malabas ang release of mortgage.
Ang Mga Dokumentong Hihingin ng Bangko
Kung dadaan kayo sa bangko, mas mabilis ang lahat kung handa na ang mga papel bago pa kayo pumunta. Ito ang karaniwang hinihingi.
- Sulat na nagsasabing ibebenta ang ari-arian at hiling ng statement of account;
- Kopya ng titulo at ng dokumento ng mortgage;
- Mga ID ng nagbebenta at, kung kailangan, ng asawa;
- Draft ng deed of absolute sale para sa kanilang pagsusuri;
- Impormasyon ng mamimili at, kung may sarili siyang loan, ang letter of guaranty ng kanyang bangko; at
- Patunay ng bayad sa amilyar at ang tax clearance.
Itanong din ang eksaktong panahon ng paglabas ng release of mortgage at ng titulo. Doon ninyo ibabatay ang mga petsa sa kontrata para makatotohanan ito. Ang pinakakaraniwang sanhi ng away sa ganitong benta ay hindi masamang loob kundi ang petsang ipinangako nang hindi kinokonsulta ang bangko.
Frequently Asked Questions
Ligtas ba ang 'pasalo' sa bahay na may utang sa bangko? Delikado ito kung walang pahintulot ng bangko at walang wastong dokumento. Nananatiling nakapangalan sa nagbenta ang utang at ang titulo, kaya walang proteksyon ang bumili kung magkaproblema.
Kailangan ba ng pahintulot ng bangko para ibenta ang lupa? Hindi kailangan ng pahintulot para maging balido ang benta, pero kailangan ang kooperasyon ng bangko para makuha ang titulo at makansela ang mortgage. Kaya sa praktika, kausapin sila.
Ano ang letter of guaranty? Ito ay sulat mula sa bangko ng mamimili na nangangakong babayaran ang natitirang utang sa bangko ng nagbebenta kapag naisagawa na ang mga kondisyon. Karaniwan itong ginagamit kapag ang mamimili ay may sariling housing loan.
Sino ang sasagot sa buwis sa pagbebenta? Usapan ito ng mga panig, pero may karaniwang praktika sa capital gains tax at documentary stamp tax. Ilagay sa kontrata kung sino ang sasagot para walang gulo sa paglilipat.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may bahay kang naka-sanla at may gustong bumili, matutulungan ka naming ayusin ang istrukturang ligtas para sa dalawang panig. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.