Bukod sa interes na binabayaran mo buwan-buwan, may hanay ng gastos sa simula: ang appraisal fee sa pagtatasa ng lupa, ang documentary stamp tax sa mortgage, ang notarial fee, ang bayarin sa Registry of Deeds para sa annotation, at ang insurance na hinihingi ng bangko — karaniwang fire insurance at mortgage redemption insurance. May bayad din sa pagkansela ng annotation kapag nabayaran mo na ang utang.
Ang inaanunsiyong interes ay hindi ang buong presyo ng pautang. May hanay ng bayarin sa simula na madalas hindi napaghahandaan.
Ang Gastos sa Simula
- Appraisal fee — sa pagtatasa ng bangko sa halaga ng lupa;
- Documentary stamp tax — sa real estate mortgage;
- Notarial fee — sa kasulatan ng sanla;
- Annotation sa Registry of Deeds — para maitala ang mortgage sa likod ng titulo; at
- Insurance — karaniwang fire insurance sa gusali at mortgage redemption insurance sa nangungutang.
Ang Gastos sa Dulo
Kapag nabayaran mo na ang utang, hindi awtomatikong nawawala ang annotation sa titulo mo. Kailangan mong kumuha ng release of mortgage sa bangko at ipatala ang kanselasyon sa Registry of Deeds — at may bayad ito. Ang taong hindi gumawa nito ay nagigising na lang na may nakabitin pang mortgage sa titulo kapag ibebenta na niya ang lupa.
Ang Panganib na Dapat Timbangin
Ang lupang isinangla ay puwedeng ma-foreclose kapag hindi nabayaran. May karapatan ka pa ring tubusin ito sa loob ng panahong itinakda ng batas at ng uri ng foreclosure, pero may sariling gastos ang pagtubos. Kaya bago ka magsangla, tiyaking kaya mo ang buwanang hulog sa pinakamasamang sitwasyon, hindi sa pinakamaganda.
Ang Sanla sa Pribadong Tao
Hindi lahat ng sanla ay nasa bangko, at ang sanla sa pribadong tao ay may sariling panganib na dapat timbangin.
Ang kalamangan nito ay bilis at kaunting requirement. Ang panganib ay wala kang proteksiyon ng regulasyon: walang itinakdang paraan ng pagkuwenta ng interes, walang mahigpit na proseso bago ang foreclosure, at madalas na walang malinaw na dokumento.
Ang pinakadelikado ay ang kasunduang mukhang benta pero sanla talaga — halimbawa ang pacto de retro sale o ang deed of sale na may usapang “ibabalik pagkabayad.” Kapag pumirma ka ng deed of sale, ang nakikita ng batas ay benta, at napakahirap patunayan ang tunay na usapan kapag wala itong nakasulat.
Kaya kung sanla talaga ang gusto ninyo, isulat ito bilang sanla at ipatala sa titulo. Ang annotation ang proteksiyon ng dalawang panig: nakikita ng nagpautang na siya ang may karapatan, at nananatiling nakapangalan sa iyo ang lupa.
Praktikal na Payo
- Hingin ang buong listahan ng bayarin sa simula bago ka mag-apply;
- Ihambing ang kabuuang gastos, hindi lang ang interes;
- Kunin ang release of mortgage agad pagkabayad at ipatala ito;
- Basahin ang tungkol sa acceleration at sa multa sa maagang bayad.
Frequently Asked Questions
Interes lang ba ang gastos sa mortgage? Hindi. May appraisal fee, documentary stamp tax, notarial fee, bayarin sa Registry of Deeds para sa annotation, at insurance na hinihingi ng bangko.
Awtomatiko bang nawawala ang mortgage sa titulo kapag bayad na? Hindi. Kailangan mong kumuha ng release of mortgage sa bangko at ipatala ang kanselasyon sa Registry of Deeds, at may bayad ito.
Bakit hinihingi ang insurance? Proteksiyon ito ng bangko sa kolateral at sa pautang. Karaniwang fire insurance sa gusali at mortgage redemption insurance sa nangungutang.
Puwede pa bang matubos ang lupang na-foreclose? May karapatang tubusin sa loob ng panahong itinakda ng batas at ng uri ng foreclosure, pero may sariling gastos ang pagtubos.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung magsasangla kayo ng lupa at gusto ninyong malinaw ang kabuuang gastos at panganib, matutulungan namin kayo. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com.