Ang capital gains tax ay inihahain sa loob ng tatlumpung araw mula sa notaryo ng deed of sale. Ang documentary stamp tax naman ay babayaran sa unang mga araw ng buwan kasunod ng buwan kung kailan ginawa ang dokumento. May ikatlong orasan pa: ang buwis sa paglilipat na binabayaran sa lokal na pamahalaan, na may sariling takdang panahon mula sa petsa ng kasulatan. Tatlong magkaibang petsa, tatlong magkaibang tanggapan.
Ang pinakamahal na pagkakamali sa paglilipat ng lupa ay hindi ang maling porsyento — ang pagkalimot sa petsa.
Ang Tatlong Orasan
- Capital gains tax — sa loob ng tatlumpung araw mula sa notaryo;
- Documentary stamp tax — sa unang mga araw ng buwan kasunod ng buwan ng dokumento; at
- Buwis sa paglilipat sa lokal na pamahalaan — may sariling takdang panahon mula sa petsa ng kasulatan, ayon sa Local Government Code (Republic Act No. 7160).
Pansinin na ang lahat ng ito ay nagsisimula sa petsa ng dokumento, hindi sa petsa ng huling bayad ng bumili. Kaya delikado ang pag-notaryo nang maaga habang malayo pa ang bayad.
Ano ang Mangyayari Kapag Nalampasan
May surcharge at interes na idadagdag sa hindi nabayarang buwis, at tumatakbo ang interes hanggang sa aktuwal na bayad. Sa lokal na buwis, may sariling multa at interes ang LGU. Ang kabuuan nito ay madalas mas malaki kaysa inaasahan, lalo na sa transaksyong ilang taon nang natigil.
Ang Praktikal na Epekto
Bukod sa halaga, may epekto ito sa bilis ng paglilipat. Hindi mailalabas ang clearance hangga't may kulang, at hindi tatanggapin ng Registry of Deeds ang paglilipat nang walang clearance. Kaya ang isang naantalang bayad ay nagiging naantalang titulo, at ang naantalang titulo ay nagiging hadlang sa pagbebenta, pagsasangla at pagpapaunlad.
Ang Lumang Deed na Hindi Naipaproseso
Karaniwang sitwasyon: may deed of sale mula pa noong dekada nakaraan na hindi naipaproseso. Ang solusyon ay hindi ang pagtatago o ang paggawa ng bagong deed na may bagong petsa — mapanganib ang huli at maaaring ituring na maling deklarasyon. Ang tamang landas ay ihain ang kaukulang mga return, tanggapin ang kaakibat na singil, at ituloy ang paglilipat.
Kapag Hulugan ang Bayad
May mga bentang hulugan sa loob ng ilang taon. Dito nagiging masalimuot ang tanong kung kailan magsisimula ang deadline, dahil may mga uri ng kasunduan kung saan hindi pa naililipat ang pagmamay-ari hangga't hindi nababayaran nang buo. Ang uri ng dokumentong pinirmahan ninyo — contract to sell o deed of absolute sale — ay may malaking kinalaman dito.
Kaya bago pumirma sa isang hulugang bentahan, ipasuri kung anong dokumento ang gagamitin at kailan lilitaw ang obligasyon sa buwis. Ang maling pagpili ng dokumento ang madalas magdulot ng biglaang malaking singil sa gitna ng hulugan.
Praktikal na Payo
- Isulat ang tatlong petsa sa kalendaryo sa mismong araw ng notaryo;
- Huwag ipa-notaryo ang deed hangga't hindi kumpleto ang pera at ang papeles;
- Kung may lumang deed kayong hindi naipaproseso, ipasuri ito bago pa lumaki pa ang interes.
Frequently Asked Questions
Kailan nagsisimula ang bilang ng tatlumpung araw? Mula sa petsa ng notaryo ng deed of sale, hindi mula sa huling bayad ng bumili.
Magkasabay ba ang deadline ng CGT at DST? Hindi. Magkaiba ang dalawa: ang CGT ay tatlumpung araw mula sa notaryo, ang DST ay sa unang mga araw ng kasunod na buwan.
Puwede bang gumawa na lang ng bagong deed na may bagong petsa? Mapanganib ito at maaaring ituring na maling deklarasyon. Ang tamang landas ay ihain ang mga return at tanggapin ang kaakibat na singil.
May deadline din ba sa munisipyo? Oo. May sariling takdang panahon ang buwis sa paglilipat sa lokal na pamahalaan, na may sarili ring multa at interes.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may transaksyon kayong natigil dahil sa nalampasang deadline, matutulungan ka naming tantiyahin ang gastos at ang landas pasulong. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.