Dalawang magkaibang orasan ito. Ang capital gains tax ay dapat bayaran sa loob ng tatlumpung araw mula sa petsa ng bentahan. Ang documentary stamp tax naman ay dapat bayaran hanggang ikalimang araw ng buwan kasunod ng buwan na napetsahan ang dokumento. Kaya kadalasan, mas maaga ang deadline ng DST kaysa sa CGT.
Ito ang gastusing sumasabog nang hindi inaasahan. Ang buwis mismo ay alam ng lahat; ang hindi alam ay kung gaano kabilis ang deadline at gaano kabilis lumaki ang multa.
Ang Dalawang Deadline
- Capital gains tax — tatlumpung araw mula sa bentahan. Ang batayan ay ang pinakamataas sa tatlo: presyo ng benta, zonal value ng BIR, o assessed value ng assessor;
- Documentary stamp tax — hanggang ikalimang araw ng buwan kasunod ng buwan na napetsahan ang dokumento.
Pansinin ang panganib: kung na-notaryo ang deed sa katapusan ng buwan, ilang araw lang ang natitira sa iyo para sa DST habang may isang buwan ka pa para sa CGT. Maraming nahuhuli rito.
Bakit Mahalaga ang Petsa ng Notaryo
Ang petsang nakasulat sa notarisasyon ang nagsisimula ng dalawang orasan. Hindi ang araw na nagkasundo kayo, hindi ang araw ng bayad. Kaya delikado ang gawi ng pag-antedate o pagpapa-notaryo nang maaga habang wala pang bayad — nagsisimula ang buwis kahit hindi pa kompleto ang transaksyon.
Ang Multa
Kapag nalampasan mo, may tatlong dagdag na lumalabas: surcharge, interes na tumatakbo hangga't hindi nababayaran, at compromise penalty. Hindi ito naaalis sa pakiusap at hindi ito nabubura sa paglipas ng panahon. Bukod pa riyan, hindi ilalabas ang eCAR hangga't hindi kompleto ang bayad, kaya natitigil ang buong paglilipat ng titulo.
Ang Iba Pang Bayarin
Hindi lang ito dalawa. May transfer tax na binabayaran sa treasurer ng lungsod o bayan, at may sarili itong panahon na itinatakda ng lokal na ordinansa — karaniwang mas maikli pa. May bayad din sa Registry of Deeds na nakabatay sa halaga ng ari-arian. Itanong ang lahat ng ito sa umpisa para hindi ka magulat.
Praktikal na Payo
- Huwag magpa-notaryo hangga't hindi handa ang pera para sa buwis;
- Ilagay agad sa kalendaryo ang dalawang deadline sa araw ding napetsahan ang deed;
- Kunin agad ang zonal value ng lugar — dito nakabatay ang halagang babayaran, at madalas mas mataas ito kaysa presyo ng benta; at
- Linawin sa kasunduan kung sino ang magbabayad ng bawat isa, at ilagay ito sa deed of sale mismo.
Kung Hindi Bahay-Bakuran ang Ibinebenta
Mag-ingat sa isang bagay: hindi lahat ng benta ng lupa ay sakop ng capital gains tax. Kung ang ari-arian ay ginagamit sa negosyo o ito ay bahagi ng regular mong pagbebenta ng ari-arian, iba ang buwis na papasok at iba rin ang deadline. Ganito rin kapag ang ibinebenta ay lupang agrikultural na may partikular na kalagayan o kapag ang nagbebenta ay isang korporasyon. Ang pagpapalagay na "capital gains tax lang ito" ay nagdulot na ng malalaking assessment sa mga nagbenta na akala nila ay tapos na sila. Kung hindi simpleng benta ng bahay o lote ang usapin, ipasuri muna ang uri ng transaksyon bago ka magpa-notaryo.
Frequently Asked Questions
Ano ang batayan ng capital gains tax, ang presyo ba ng benta? Ang batayan ay ang pinakamataas sa tatlo: ang presyo ng benta, ang zonal value ng BIR, o ang assessed value ng assessor. Kaya maaaring mas mataas ang buwis kaysa sa aktuwal mong natanggap.
Sino ang dapat magbayad ng DST? Karaniwang ang bumibili, bagaman puwede itong ibahin ng kasunduan. Ang mahalaga ay malinaw ito sa deed of sale, dahil ang BIR ay hindi nag-aalala kung sino ang nagbayad basta bayad ito.
Puwede bang mabawasan ang multa kung huli ako? May mga paraan ng pakikipag-ayos sa BIR, pero huwag umasa na maaalis ito nang tuluyan. Ang mas ligtas at mas mura ay bayaran ito sa loob ng takdang panahon.
Ano ang mangyayari kung hindi ko na lang bayaran? Hindi mailalabas ang eCAR at hindi mailalabas ang bagong titulo. Mananatili ang lupa sa pangalan ng nagbenta sa opisyal na tala, at lumalaki ang utang sa buwis habang tumatagal.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may binili o binentang lupa kayo at hindi malinaw ang bayarin at deadline, matutulungan ka naming ilista ito bago pa lumaki ang multa. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.