Sa deed of absolute sale, lumilipat agad ang pagmamay-ari sa mamimili at maaari nang iparehistro ang titulo sa pangalan niya. Sa contract to sell, itinatago muna ng nagbebenta ang pagmamay-ari at ililipat lamang kapag nabayaran nang buo ang presyo. Ang contract to sell ay proteksyon ng nagbebenta sa hulugang benta; ang deed of absolute sale ay para sa bayad-na-lahat na transaksyon.
Dalawang papel, magkaibang mundo. Maraming nag-aakalang pareho lang ang mga ito dahil pareho silang “kasulatan ng benta.” Pero ang pumirma ng maling dokumento ay maaaring mangahulugang taon ka nang naghuhulog pero hindi ka pa rin may-ari — o kaya naman, naibigay mo na ang lupa gayong hindi ka pa bayad.
Ang Batayang Pagkakaiba
Nasa oras ng paglipat ng pagmamay-ari ang pinakabuod ng pagkakaiba.
- Deed of absolute sale — lumipat na ang pagmamay-ari sa paghahatid ng ari-arian; ang natitirang usapin ay pagbabayad na lang;
- Contract to sell — nangangako ang nagbebenta na magbebenta kapag nabayaran nang buo; hanggang doon, siya pa rin ang may-ari; at
- Conditional sale — may kondisyong dapat matupad bago maging ganap ang benta; madalas itong ginagamit na katumbas ng contract to sell sa praktika.
Ano ang Ibig Sabihin Nito sa Iyo
Kung ikaw ang mamimili, mas ligtas ang deed of absolute sale dahil nakapangalan na sa iyo ang titulo at hindi na maibebenta ng nagbebenta sa iba. Kung ikaw naman ang nagbebenta at hulugan ang usapan, mas ligtas ang contract to sell dahil hindi mo kailangang magsampa ng kaso para bawiin ang pagmamay-ari kapag huminto sa paghuhulog ang mamimili.
- Sa contract to sell, karaniwang hindi pa maipaparehistro sa pangalan mo ang titulo;
- Sa deed of absolute sale, ikaw na ang mananagot sa amilyar at panganib sa ari-arian; at
- Sa parehong kaso, mahalagang ipa-annotate ang iyong karapatan para malaman ng publiko.
Ang Proteksyon Kung Contract to Sell ang Pipirmahan Mo
Kung hulugan ang bili mo ng bahay o lupang panirahan, may proteksyon ka sa ilalim ng Maceda Law, RA 6552, lalo na kapag dalawang taon ka nang naghuhulog.
- Ipa-annotate ang contract to sell sa titulo para hindi maibenta sa iba;
- Ilagay ang malinaw na petsa kung kailan dapat isagawa ang deed of absolute sale;
- Itago ang lahat ng resibo — ito ang magpapatunay kung gaano kalaki ang naibayad mo; at
- Ilagay ang kasunduan kung sino ang sasagot sa buwis at bayarin sa paglilipat.
Praktikal na Payo
- Huwag pumirma ng deed of absolute sale kung hindi pa bayad ang buong presyo — nawawala ang lakas mo bilang nagbebenta;
- Huwag ding pumayag sa contract to sell na walang takdang panahon at walang parusa kung hindi ilipat ang titulo; at
- Kung nakabayad ka na nang buo pero ayaw pa ring pumirma ng deed of absolute sale, maaari kang humingi ng specific performance sa korte.
Alin ang Angkop sa Sitwasyon Ninyo
Walang isang sagot na tama sa lahat. Ang pagpili ay nakadepende sa kung paano babayaran ang presyo at kung sino ang mas kailangang protektahan sa transaksyong iyon.
- Bayad na lahat sa isang bagsakan — deed of absolute sale; walang dahilan para itago pa ang pagmamay-ari;
- Hulugan sa nagbebenta mismo — contract to sell, na may malinaw na iskedyul at petsa ng paglilipat;
- May bank financing — karaniwang deed of absolute sale kasabay ng mortgage sa bangko;
- May kondisyong dapat matupad tulad ng paglilinis ng titulo — ilagay ito bilang kondisyon sa kasunduan; at
- Kapag hindi sigurado — huwag pumirma; magpasuri muna sa abogado.
Anuman ang piliin ninyo, isulat ang eksaktong petsa ng bawat obligasyon. Ang kasunduang walang petsa ang pinakakaraniwang pinagmumulan ng away pagkalipas ng ilang taon.
Frequently Asked Questions
Puwede bang ipa-titulo sa pangalan ko ang contract to sell? Karaniwang hindi. Ang contract to sell ay hindi paglilipat ng pagmamay-ari, kaya hindi ito basehan ng bagong titulo. Ang maaari mong gawin ay ipa-annotate ito sa titulo para may abiso ang publiko.
Ano ang mangyayari kung huminto ako sa paghuhulog sa contract to sell? Kung residential ang binili at hulugan, may proteksyon ka sa ilalim ng Maceda Law: may grace period at, kung dalawang taon ka nang naghuhulog, may cash surrender value bago makansela ang kontrata.
Kailan dapat gawin ang deed of absolute sale? Kapag nabayaran nang buo ang presyo. Ito rin ang dokumentong dadalhin sa BIR para sa buwis at sa Registry of Deeds para sa paglilipat ng titulo.
Mas mahina ba ang contract to sell kaysa sa deed of sale? Hindi ito mahina bilang kontrata at maipapatupad sa korte. Ang pagkakaiba ay wala ka pang pagmamay-ari, kaya mas mahalagang protektahan ang posisyon mo sa pamamagitan ng annotation at mga resibo.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may ipapapirma sa iyong kasulatan sa pagbili ng lupa o bahay, mas mabuting basahin ito ng abogado bago ka pumirma. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.