Kung na-foreclose sa labas ng korte ang ari-arian ng ordinaryong indibidwal, may isang taon kang tumubos mula sa pagpaparehistro ng certificate of sale. Ang babayaran ay ang presyo sa subasta kasama ang interes at ang mga gastos na binayaran ng bumili gaya ng buwis at insurance. Bago pa ang subasta, maaari mo pa ring bayaran ang buong utang para maiwasan ang lahat.
Ang “na-foreclose na” ay hindi laging katapusan. May panahon pa — pero maikli ito, at nauubos nang hindi mo namamalayan.
Bago ang Subasta
Ang pinakamurang solusyon ay ang pagpigil sa subasta. Hangga't hindi pa naibebenta, maaari mong bayaran ang buong utang, interes, at gastos para ihinto ang foreclosure. Maaari ring makipag-usap para sa restructuring o sa dacion en pago.
Pagkatapos ng Subasta
- Sa extrajudicial foreclosure ng ari-arian ng ordinaryong indibidwal: may isang taon mula sa pagpaparehistro ng certificate of sale;
- Sa judicial foreclosure: may panahon ka bago aprubahan ng korte ang benta — ito ang tinatawag na equity of redemption; at
- Kung korporasyon ang may utang at bangko ang creditor, mas maikli ang panahon — kumonsulta kaagad.
Mahalaga ang petsa ng pagpaparehistro ng certificate of sale, hindi ang petsa ng subasta. Kunin agad ang kopya at itala ang deadline.
Magkano ang Tutubusin
Hindi ang buong utang ang babayaran mo, kundi ang presyo sa subasta, kasama ang interes mula sa benta at ang mga gastos na inilabas ng bumili gaya ng amilyar at insurance. Kaya minsan mas mura ang pagtubos kaysa sa buong balanse. Humingi ng nakasulat na computation at itanong kung ano ang batayan ng bawat item.
Habang Nasa Panahon ng Pagtubos
- May karapatan kang manatili at gamitin ang ari-arian sa panahong ito, bagaman may usapin sa fruits at renta;
- Ang bumili ay maaaring humiling ng writ of possession — kumonsulta kaagad kapag may natanggap kang ganito;
- Maaari mong ilipat ang karapatan sa pagtubos sa ibang tao kung wala kang pondo; at
- Huwag palampasin ang deadline — walang extension ito.
Kung May Iregularidad sa Foreclosure
Ang extrajudicial foreclosure ay may mahigpit na hinihinging pormalidad. Kapag hindi ito sinunod, may batayan kang tutulan ang benta — at ito ang madalas na hindi sinusuri ng mga may utang.
- May special power to sell ba sa mismong kasulatan ng mortgage?
- Naisagawa ba ang publikasyon at pagpaskil ng abiso ayon sa itinakda?
- Tama ba ang lugar at oras ng subasta?
- Tama ba ang halagang sinisingil, o may kasamang penalty na hindi makatarungan?
- Naipadala ba ang abiso sa tamang address mo?
Mabilis ang panahon sa mga ganitong pagtutol, at karaniwang kailangan itong itaas habang hindi pa naikokonsolida ang titulo. Kumonsulta agad kapag may natanggap kang abiso ng subasta o writ of possession.
Praktikal na Payo
- Kumuha ng certified true copy ng titulo para makita ang lahat ng annotation;
- Magpadala ng abiso ng pagtubos nang nakasulat, at kung tumanggi sila, ikonsinya ang bayad sa korte;
- Gumamit ng manager's check — mas mahirap tanggihan;
- Ipatala ang certificate of redemption — hindi tapos ang trabaho hangga't wala ito sa titulo; at
- Kung may iregularidad sa abiso o publikasyon ng subasta, maaaring may batayan kang tutulan ang benta.
Frequently Asked Questions
Kailan nagsisimula ang isang taong pagtubos? Mula sa pagpaparehistro ng certificate of sale sa Registry of Deeds, hindi mula sa araw ng subasta. Kumuha agad ng kopya para malaman ang eksaktong petsa.
Puwede bang hulugan ang pagtubos? Karaniwang hindi. Ang pagtubos ay dapat buo at sa loob ng takdang panahon. Kung tumanggi silang tanggapin, maaaring ikonsinya ang bayad sa korte.
Puwede ba akong manatili sa bahay habang tumutubos? Maaari kang manatili sa panahon ng pagtubos, ngunit maaaring humiling ang bumili ng writ of possession. Kumonsulta agad kapag may natanggap kang abiso mula sa korte.
Magkano ang tutubusin ko? Ang presyo sa subasta kasama ang interes at ang mga gastos na inilabas ng bumili gaya ng buwis at insurance, hindi ang buong balanse ng utang mo.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung na-foreclose ang ari-arian ninyo at hindi pa lumilipas ang panahon ng pagtubos, mabilis pa itong maaaring maligtas. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.