Puwede kang magbenta mula sa abroad sa pamamagitan ng special power of attorney na consularized o apostilled at may malinaw na awtoridad: ipagbili ang partikular na ari-arian, pumirma ng deed of absolute sale, tumanggap ng bayad, at magproseso sa BIR at Registry of Deeds. Kung kasal ka at ang lupa ay bahagi ng pinagsamahan, kailangan ang pahintulot ng asawa. Ang kulang o malabong SPA ang pinakakaraniwang dahilan ng pagkabinbin ng benta.
Simple ang pakiramdam ng benta hanggang sa dumating ang oras ng papeles. At kapag nasa ibang bansa ang may-ari, isang maling pangungusap sa SPA ay sapat nang pumigil ng buong transaksiyon — kadalasan matapos nang makatanggap ng downpayment.
Ang SPA na Kailangan
Hindi sapat ang "para ipagbili ang aking ari-arian." Isulat nang tiyak:
- Paglalarawan ng ari-arian — numero ng titulo, lokasyon, at laki;
- Awtoridad na pumirma ng deed of absolute sale at ng iba pang kasulatan;
- Awtoridad na tumanggap ng bayad at magbigay ng resibo;
- Awtoridad na magproseso sa BIR, sa munisipyo, at sa Registry of Deeds;
- Ang pinakamababang presyo kung gusto mong may proteksiyon;
- Ang panahon ng bisa ng awtoridad.
Ang Pahintulot ng Asawa
Kung kasal ka at ang lupa ay bahagi ng pinagsamahang ari-arian, hindi ito maaaring ipagbili nang walang pahintulot ng asawa. Kung parehong nasa abroad kayo, pareho kayong pipirma sa embahada. Kung isa lang ang nasa abroad, ang nasa abroad ang gagawa ng consularized na pahintulot o SPA. Ang benta na kulang ang pahintulot ay may seryosong problema sa bisa — at karaniwan itong tinatanggihan ng Registry of Deeds.
Ang Buwis at ang mga Bayarin
- Capital gains tax sa pagbebenta ng ari-ariang capital asset, na karaniwang sagot ng nagbebenta;
- Documentary stamp tax, karaniwang sagot ng bumibili maliban kung iba ang kasunduan;
- Transfer tax sa lokal na pamahalaan;
- Registration fee sa Registry of Deeds;
- Real property tax na dapat updated bago ang paglipat.
Malinaw na isulat sa kasunduan kung sino ang sasagot sa bawat isa — ito ang madalas na pinagtatalunan sa huli.
Ang mga Panganib
- Attorney-in-fact na nagbenta sa presyong mas mababa sa napag-usapan;
- Bayad na hindi naiabot sa iyo — kaya mas ligtas ang direktang deposito sa account mo;
- SPA na ginamit matapos mo nang bawiin — kaya kailangang nakasulat at naipaalam ang revocation;
- Titulong may problema pa — ipasuri ang titulo bago pa mag-alok ng benta.
Ang Daloy ng Papeles Pagkatapos ng Benta
Hindi natatapos ang benta sa pagpirma ng deed of sale. May sunod-sunod na hakbang na kailangang gawin sa takdang panahon, at ang pagkaantala ay may kaakibat na multa at interes.
- Notaryo — ang deed of sale ay dapat notarized para maitala;
- BIR — ang capital gains tax at documentary stamp tax ay may takdang panahon ng pagbabayad;
- Certificate authorizing registration — ito ang ilalabas ng BIR at kailangan sa susunod;
- Transfer tax sa lokal na pamahalaan;
- Registry of Deeds — ang paglipat ng titulo sa pangalan ng bumibili;
- Assessor — ang pagbabago ng tax declaration.
Ilagay ang mga hakbang na ito sa SPA at magtakda ng kasunduan kung sino ang mag-aasikaso at magbabayad ng bawat isa. Ang pinakakaraniwang gulo ay ang deed na napirmahan pero hindi natapos ang paglipat — at ang lupa ay nananatili sa pangalan mo kasama ang buwis nito.
Praktikal na Payo
- Hilingin na ang bayad ay direktang idineposito sa bank account mo;
- Isulat sa SPA ang pinakamababang presyo na tanggap mo;
- Kumuha ng certified true copy ng titulo bago ang lahat;
- Ipasuri ang draft ng deed of sale bago pirmahan ng attorney-in-fact.
Frequently Asked Questions
Puwede bang magbenta kahit nasa abroad ako? Oo, sa pamamagitan ng SPA na consularized o apostilled at may malinaw na awtoridad para sa bawat hakbang ng transaksiyon.
Kailangan ba ng pahintulot ng asawa ko? Kung kasal kayo at ang ari-arian ay bahagi ng pinagsamahan, oo. Ang bentang kulang ang pahintulot ay may seryosong problema sa bisa.
Paano ko masisiguro na maiaabot sa akin ang bayad? Hilingin na direktang ideposito sa bank account mo at ilagay ito bilang kondisyon sa SPA at sa deed of sale.
Paano ko babawiin ang SPA na naibigay ko? Gumawa ng revocation na consularized o apostilled, ipaalam ito nang nakasulat sa attorney-in-fact, at ipaabot din sa Registry of Deeds at sa bumibili.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung magbebenta kayo ng ari-arian habang nasa abroad, mahalagang tama ang SPA at ang mga pahintulot mula sa simula. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.