Bilang panuntunan, wala kang awtomatikong karapatan sa tanawin at liwanag na dumadaan sa lupa ng iba. Malaya ang kapitbahay na magtayo sa sariling lupa kahit matakpan nito ang view mo, basta sumusunod siya sa building code, sa setback, at sa zoning. Nabubuo lang ang karapatan bilang easement kung may kasunduang nakasulat at nakaannotate, o sa mga espesyal na kalagayang kinikilala ng batas.
Bumili ka ng bahay dahil sa tanawin ng bundok o dahil maliwanag ang sala. Pagkatapos ng dalawang taon, may tatlong palapag na gusali sa katabi at wala na ang dalawa. Masakit ito — pero hindi laging may kaso.
Ang Batayang Panuntunan
Ang bawat may-ari ay may karapatang gamitin at pagtayuan ang sariling lupa. Ang tanawin at ang liwanag na dumadaan sa ibabaw ng lupa ng iba ay hindi awtomatikong nagiging karapatan mo dahil lang matagal mo itong tinatamasa.
- Walang awtomatikong easement ng tanawin;
- Hindi sapat ang matagal na pagtatamasa nang walang pormal na basehan; at
- Ang building code at zoning ang tunay na hangganan sa taas at sa setback.
Kailan Ka May Laban
May mga sitwasyong may batayan ka pa rin, at karaniwang hindi ito tungkol sa tanawin kundi sa paglabag.
- Lumagpas ang gusali sa setback o sa taas na pinapayagan ng zoning;
- Walang building permit ang konstruksyon;
- May bintanang mas malapit sa hangganan kaysa sa pinapayagan;
- May nakasulat at nakaannotate na easement of light and view; at
- Ang gusali ay nagdudulot ng aktuwal na pinsala — halimbawa, tubig o basura sa lote mo.
Ano ang Praktikal na Gagawin
Kumuha ng kopya ng building permit at ng plano sa Office of the Building Official. Doon lalabas kung sumusunod ba sila sa setback at sa taas. Kung may paglabag, ihain ang reklamo sa OBO at sa zoning office — sila ang may kapangyarihang magpahinto ng konstruksyon.
Praktikal na Payo
- Bago bumili ng bahay dahil sa view, alamin ang zoning ng katabing lote;
- Kung mahalaga sa iyo ang liwanag, isaalang-alang ang pagbili ng easement mula sa katabi at ipa-annotate ito;
- Kumilos habang nagsisimula pa lang ang konstruksyon; at
- Dokumentahin ang epekto — larawan ng silid bago at pagkatapos.
Paano Ito Protektahan Bago Pa Mangyari
Dahil walang awtomatikong karapatan, ang tanging tunay na proteksyon ay ang gawin itong pormal habang maaari pa. May ilang paraan, at pinakamahusay ang mga ito bago ka pa bumili.
- Alamin ang zoning ng katabing lote at ang pinapayagang taas doon;
- Tingnan kung bakante ang katabi at gaano kalaki — senyales ito ng maaaring itayo;
- Bumili ng easement ng liwanag at tanawin mula sa katabi at ipa-annotate;
- Sa condo, basahin ang master deed kung may proteksyon sa view; at
- Sa subdivision, tingnan ang deed restriction sa taas ng gusali.
Ang deed restriction sa subdivision ang madalas na pinakamalakas na proteksyon sa praktika, dahil ito ay nakaannotate sa lahat ng titulo at maipapatupad ng kahit sinong homeowner. Kaya bago bumili sa isang subdivision dahil sa tanawin, hingin ang kopya ng deed restriction at basahin kung may hangganan nga ba sa taas ng maaaring itayo.
Frequently Asked Questions
Puwede ko bang pigilan ang kapitbahay na magtayo ng mataas na bahay? Hindi dahil lang matatakpan ang view mo. Ang mapipigilan mo ay ang paglabag sa setback, sa taas na pinapayagan ng zoning, o ang konstruksyon na walang permit.
Paano kung dalawampung taon na akong may tanawin? Ang haba ng panahon lamang ay karaniwang hindi sapat para makabuo ng karapatan sa tanawin. Kailangan ng pormal na basehan tulad ng nakaannotate na easement.
Puwede bang bumili ng karapatan sa liwanag mula sa katabing lote? Oo, sa pamamagitan ng kasunduang nakasulat at nakaannotate sa titulo. Ito ang tanging paraan na sumasama ito sa lupa kahit magpalit ng may-ari.
Saan magrereklamo kung labag sa setback ang gusali? Sa Office of the Building Official at sa zoning office ng LGU. Sila ang may kapangyarihang magsuri, magpahinto, at magpataw ng parusa.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may itinatayong gusali sa tabi ninyo na sa tingin ninyo ay labag sa panuntunan, nandito ang aming firm. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.