Legal ito. Maaari kang magsangla ng lupa sa pribadong tao basta ikaw ang tunay na may-ari at nakasulat ang kasunduan. Pero may tatlong bitag: ang pactum commissorium (void ang awtomatikong paglipat ng lupa), ang hindi pagpaparehistro ng mortgage sa titulo, at ang pagpapapirma sa iyo ng deed of sale sa halip na mortgage.
Sa maraming bayan, mas mabilis ang sanglaan sa kapitbahay kaysa sa bangko. Wala namang bawal doon — ang problema ay ang paraan ng pagkakasulat, at doon nawawala ang lupa ng marami.
Ang Wastong Kasulatan
Kung mortgage ang gusto mo — nananatili sa iyo ang lupa at ito ay seguridad lang ng utang — ito ang dapat:
- Nakasulat na Real Estate Mortgage na notaryado, hindi Deed of Sale;
- Malinaw na nakasaad ang halaga ng utang, ang interes, at ang takdang bayad;
- Ikaw ang absolutong may-ari ng ari-arian, at kung kasal ka, may pahintulot ng asawa;
- Naipaparehistro ito sa Registry of Deeds at naitatala sa likod ng titulo; at
- Pagkabayad, may cancellation of mortgage na ipatatala rin.
Ang Tatlong Bitag
Una, ang pactum commissorium. Void ang kasunduang “kapag hindi nakabayad, sa akin na ang lupa.” Kailangang dumaan sa foreclosure. Kung may pumipilit sa iyong pumirma nito, iyon na ang babala.
Ikalawa, ang deed of sale na kunwaring sangla. Maraming nagpapautang ang nagpapapirma ng Deed of Absolute Sale “bilang seguridad lamang.” Delikado ito dahil kapag naipatala nila, mukhang benta ito sa papel. Kung ito ang nangyari sa iyo, may doktrina ng equitable mortgage: kapag lubhang mababa ang presyo, nanatili ka sa lupa, o nagpatuloy kang magbayad ng interes at amilyar, maaaring ituring ng korte na mortgage ito at hindi benta.
Ikatlo, ang hindi pagpaparehistro. Ang mortgage na hindi naitala ay may bisa sa pagitan ninyo ngunit mahina laban sa ibang tao — kaya delikado ito sa magkabilang panig.
Kung Ang Nagpautang ang Gagamit ng Lupa
Kapag ipinasa mo ang lupa at ang ani nito bilang bayad sa interes, iyon ay antichresis. Kailangan itong nakasulat, at kailangang nakasaad ang halaga ng principal at ng interes. Obligado ang nagpautang na iulat ang ani at ilapat ito muna sa interes bago sa principal, at siya ang nagbabayad ng gastos at buwis maliban kung may ibang usapan.
Kung Ikaw ang Nagpapautang
Ang pribadong sanglaan ay may panganib din sa panig ng nagpapautang, at madalas itong hindi napag-iisipan bago ilabas ang pera.
- Kumuha ng certified true copy ng titulo mula sa Registry of Deeds — huwag umasa sa kopyang ipinakita sa iyo;
- Tingnan ang likod ng titulo kung may naunang mortgage, adverse claim, o notice of lis pendens;
- Tiyaking pumipirma ang lahat ng may-ari, kasama ang asawa kung pinaghahatian ang ari-arian;
- Bisitahin ang aktwal na lupa — may nakatira ba, at tugma ba ang sukat sa titulo; at
- Ipatala ang mortgage — ito ang tanging paraan para maging malakas ang karapatan mo laban sa ibang tao.
Ang hindi naitalang sanglaan ay madalas na nagiging simpleng utang na walang collateral kapag may problema na.
Praktikal na Payo
- Huwag ibigay ang orihinal na titulo — hindi ito kinakailangan para sa valid na mortgage;
- Huwag pumirma ng deed of sale, blangkong dokumento, o special power of attorney na walang limitasyon;
- Kumuha ng certified true copy ng titulo bago at pagkatapos ng transaksyon;
- Ipatala ang kasunduan — ito ang proteksiyon ng dalawang panig; at
- Kung nasa iyo ang lupa pero may kaduda-dudang deed of sale, kumilos agad bago pa maisalin ito.
Frequently Asked Questions
Puwede bang basta kunin ng nagpautang ang lupa kapag hindi ako nakabayad? Hindi. Void ang kasunduang awtomatikong maglilipat ng lupa. Kailangang dumaan sa foreclosure at, kung extrajudicial, may isang taon kang panahon ng pagtubos.
Ano ang gagawin kung deed of sale ang pinapirma sa akin? Huwag pumirma. Kung napirmahan mo na at sangla talaga ang usapan, ipaglaban ang equitable mortgage sa korte at kumilos agad bago maisalin ang titulo.
Kailangan bang ipa-notaryo ang sanglaan ng lupa? Oo, para maiparehistro ito sa Registry of Deeds at magkabisa laban sa ibang tao. Ang hindi naitalang mortgage ay mahina bilang proteksiyon.
Puwede bang isangla ang lupang minana pero hindi pa naililipat ang titulo? Delikado ito. Bago magsangla, dapat maayos muna ang settlement ng estate at mailipat ang titulo, kung hindi ay hindi maipaparehistro ang mortgage.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may isasangla kang lupa o may pinapirma sa iyong dokumentong hindi malinaw, matutulungan ka naming suriin ito bago mawala ang ari-arian. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.