Oo, sa karamihan ng LGU ay kailangan ng fencing permit bago magtayo ng bakod, lalo na sa pader na kongkreto. Bahagi ito ng sistema ng building permit at karaniwang hinihingi ang titulo, ang tax declaration, ang lot plan, at ang plano ng bakod na may pirma ng lisensyadong inhinyero. Ang pagbabakod nang walang permit ay maaaring pagmultahan, at mas delikado, maaaring ipagiba kung lumabas na maling lokasyon.
Simple lang ang pakiramdam: lupa mo, bakod mo. Pero ang bakod ay istruktura sa mata ng batas, at ito rin ang pinakamadalas na pinagmumulan ng away sa hangganan — kaya may proseso ito.
Bakit May Permit
Tatlong dahilan ang karaniwang binabanggit ng mga LGU: kaligtasan, pagsunod sa setback at sa road right of way, at ang pag-iwas sa away sa hangganan. Ang plano na isinusumite mo ay ikinakabit sa lot plan, kaya nakikita ng LGU kung nasa loob ka ba ng lupa mo.
- Kaligtasan — lalo sa matataas na pader;
- Setback at road right of way — hindi ka puwedeng magbakod sa kalsada; at
- Talaan — may opisyal na basehan kung may alitan mamaya.
Karaniwang Requirement
Nag-iiba-iba kada LGU, pero halos pareho ang pangunahing dokumento.
- Certified true copy ng titulo at ang tax declaration;
- Lot plan at relocation survey ng lisensyadong geodetic engineer;
- Plano ng bakod na may pirma ng lisensyadong inhinyero o arkitekto;
- Barangay clearance; at
- Resibo ng bayad na amilyar.
Ang Panganib ng Walang Permit
Bukod sa multa, ang mas malaking panganib ay ang lokasyon. Kung magbabakod ka nang walang survey at lumabas na lampas ka sa lupa mo, maaaring ipagiba ito at ikaw pa ang magbabayad ng danyos. Nangyayari ito nang madalas sa mga lumang lote na hindi kailanman naipa-relocate.
Praktikal na Payo
- Magpa-relocation survey bago magbakod, hindi pagkatapos;
- Ipatanda ang mga mojon at kumuha ng larawan;
- Magbigay ng abiso sa kapitbahay bago magsimula — nakakabawas ito ng away; at
- Itago ang permit at ang survey plan kasama ng titulo.
Ang Bakod at ang Pag-aangkin sa Lupa
May isang maling paniniwalang laganap: na ang pagbabakod ay isang paraan ng pag-aangkin ng lupa. Mapanganib ito sa dalawang panig.
- Hindi ka nagiging may-ari dahil lang nakapagbakod ka — hindi ito nagbibigay ng titulo;
- Hindi ka nawawalan ng lupa dahil lang nakapagbakod ang iba sa loob ng lupa mo, kung may titulo ka;
- Pero ang matagal na bakod ay nagiging ebidensiya ng aktuwal na okupasyon sa isang alitan; at
- Sa lupang walang titulo, mas mabigat ang timbang ng aktuwal na okupasyon.
Kaya kung may bakod na nakapasok sa lupa mo, huwag itong palampasin sa pag-aakalang “may titulo naman ako.” Magpadala ng nakasulat na pagtutol at magpa-relocation survey. At kung ikaw naman ang magbabakod, huwag humugot ng linya mula sa lumang bakod — kunin ito mula sa aktuwal na survey, dahil ang lumang bakod ang madalas na pinagmumulan ng mali.
Frequently Asked Questions
Kailangan ba ng permit kahit kawayan o alambre lang ang bakod? Sa maraming LGU, mas maluwag ang panuntunan para sa magagaang bakod, pero mas ligtas pa ring magtanong sa Office of the Building Official bago magsimula.
Ano ang parusa sa pagbabakod nang walang permit? Karaniwang may multa at utos na ihinto ang trabaho hanggang makakuha ng permit. Kung mali ang lokasyon, maaari pa itong ipagiba.
Kailangan ba ng pahintulot ng kapitbahay? Hindi sapilitan kung nasa loob ka ng sariling lupa, pero mabuting magbigay ng abiso. Kung party wall ang pag-uusapan, kailangan ang pahintulot niya.
Puwede bang magbakod sa lupang walang titulo? Maaaring hingin pa rin ng LGU ang patunay ng karapatan tulad ng tax declaration. Mag-ingat: ang pagbabakod ay hindi nagbibigay ng pagmamay-ari.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung magbabakod kayo at gusto ninyong siguraduhin na tama ang hangganan at kumpleto ang permit, nandito ang aming firm. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.