Walang iisang taas na itinatakda ng pambansang batas para sa lahat — ang zoning ordinance at ang building regulation ng bawat LGU ang nagtatakda nito, at karaniwang may limitasyon lalo sa bahaging nakaharap sa kalsada. May karagdagang hangganan pa: kahit nasa loob ka ng limitasyon, maaaring maging batayan ng reklamo ang pader na itinayo lamang para manakit o mang-abala sa kapitbahay.
May kapitbahay na nagtayo ng pader na parang kastilyo, at biglang walang hangin at liwanag ang katabi. Puwede ba iyon? Ang sagot ay nakasalalay sa dalawa: sa ordinansa ng LGU at sa layunin ng nagtayo.
Ang Unang Hangganan: Ordinansa ng LGU
Ang taas at ang materyales ng bakod ay karaniwang nakasaad sa zoning ordinance at sa mga panuntunan ng Office of the Building Official. Karaniwan ay mas mababa ang pinapayagan sa bahaging nakaharap sa kalsada kaysa sa gilid at sa likod, dahil sa kaligtasan at sa daloy ng trapiko.
- Bahaging nakaharap sa kalsada — kadalasan may mas mahigpit na limitasyon;
- Gilid at likod — karaniwang mas maluwag; at
- Materyales — may LGU na naghihingi ng bahaging see-through sa itaas.
Ang Pangalawang Hangganan: Abuso ng Karapatan
Kahit legal ang taas, kinikilala ng Civil Code na ang paggamit ng karapatan ay dapat may mabuting layunin. Ang pader na itinayo para lamang manakit — halimbawa, isinunod sa away at walang ibang silbi kundi harangan ang hangin at liwanag ng kapitbahay — ay maaaring maging batayan ng reklamo at ng danyos.
Ano ang Gagawin Kung Apektado Ka
Kumuha ng kopya ng permit ng bakod sa Office of the Building Official at ihambing ito sa aktuwal na itinayo. Kung labag sa permit o walang permit, doon ang pinakamalakas mong batayan. Kung sumusunod naman sila sa ordinansa, kailangan mong ipakita ang layunin at ang aktuwal na epekto — kaya mahalaga ang litrato at ang testimonya ng kalapit.
Praktikal na Payo
- Kumuha ng kopya ng zoning ordinance ng inyong LGU — libre itong tingnan;
- Idokumento ang epekto: larawan ng silid bago at pagkatapos, at ang oras ng liwanag;
- Dumaan muna sa barangay bago sa korte; at
- Kung ikaw ang magtatayo, sundin ang permit — ang lampas sa plano ang unang pinupuna.
Ang Deed Restriction sa Subdivision
Sa loob ng isang subdivision, may karagdagang panuntunan na kadalasan ay mas mahigpit pa kaysa sa ordinansa ng LGU. Ito ang deed restriction na nakaannotate sa titulo ng bawat lote.
- Takdang taas at materyales ng bakod sa harapan;
- Kinakailangang hitsura para sa pagkakapareho ng anyo ng lugar;
- Pagbabawal sa ilang materyales tulad ng yero at barbed wire sa harapan; at
- Kinakailangang clearance mula sa asosasyon bago magsimula.
Ang deed restriction ay maipapatupad ng asosasyon at ng kapwa homeowner, hiwalay sa multa ng LGU. Kaya bago magpagawa ng bakod sa subdivision, kunin ang dalawa: ang panuntunan ng LGU at ang deed restriction. Sa maraming kaso, ang mas mahigpit sa dalawa ang masusunod, at mas mura ang malaman ito ngayon kaysa sa pagkatapos maitayo ang pader.
Frequently Asked Questions
May pambansang batas ba sa taas ng bakod? Ang detalye ay karaniwang nasa zoning ordinance at sa panuntunan ng LGU, kaya nagkakaiba-iba ito kada lungsod at bayan. Magtanong sa Office of the Building Official.
Puwede bang magreklamo dahil lang natakpan ang liwanag namin? Karaniwang hindi sapat ito sa sarili nito. Mas malakas ang reklamo kung may paglabag sa permit o kung mapapatunayang ginawa ito para manakit.
Puwede bang maglagay ng barbed wire o bubog sa itaas ng pader? May mga LGU na nagbabawal nito dahil sa panganib sa dumadaan. Kung may masasaktan, maaari ring may pananagutan ang may-ari.
Ano ang gagawin kung hindi sumusunod sa permit ang bakod? Ihain ang reklamo sa Office of the Building Official na may kalakip na larawan at sukat. May kapangyarihan silang mag-utos ng pagbabago o pagpapagiba.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may usapin kayo sa taas o sa lokasyon ng bakod sa pagitan ninyo, nandito ang aming firm. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.