Ang Maceda Law, RA 6552, ay proteksyon ng bumibili ng residential na lupa o bahay sa hulugan. Kung dalawang taon ka nang naghuhulog, may karapatan kang mag-grace period na isang buwan para sa bawat taon ng bayad, at kung makansela pa rin, may cash surrender value kang matatanggap. Kung wala pang dalawang taon, may grace period ka pa ring hindi bababa sa animnapung araw bago mag-umpisa ang kanselasyon.
Kapag nawalan ka ng trabaho o nagkasakit at hindi mo na kayang ituloy ang hulugan sa bahay, ang unang takot ay mawala ang lahat ng naibayad mo. May batas na eksaktong para dito, at maraming Pilipino ang hindi alam na mayroon silang karapatan.
Sino ang Sakop
Ang batas ay para sa hulugang benta ng residential na real estate, kasama ang condominium unit. Hindi ito sumasaklaw sa industrial lots, commercial buildings, at sa benta sa mga magsasaka sa ilalim ng mga batas sa reporma sa lupa.
- Sakop ang contract to sell at iba pang hulugang kasunduan sa bahay at lupang panirahan;
- Hindi ito sumasaklaw sa bayad-na-lahat na benta; at
- Hindi rin ito ang batas na gagamitin kung bangko ang nagpautang at naka-mortgage ang bahay — iba ang tuntunin doon.
Ang Karapatan Mo Kapag Dalawang Taon Ka Nang Naghuhulog
Ito ang pinakamalakas na bahagi ng batas.
- Grace period — isang buwan para sa bawat taon ng naibayad na hulog, nang hindi nagbabayad ng karagdagang interes; magagamit ito minsan tuwing limang taon ng kontrata;
- Cash surrender value — kung makansela ang kontrata, dapat ibalik sa iyo ang katumbas ng kalahati ng kabuuang naibayad mo; tumataas pa ito kapag lampas limang taon ang naibayad na hulog, may hangganan sa siyamnapung porsyento; at
- Wastong kanselasyon — hindi puwedeng basta-basta; kailangan ng notaryal na abiso ng kanselasyon at ang pagbayad ng cash surrender value.
Kung Wala Pang Dalawang Taon ang Naibayad
May proteksyon ka pa rin, mas maliit lang: may grace period kang hindi bababa sa animnapung araw mula sa araw na dapat bayaran ang hulog. Kung hindi ka pa rin nakabayad, maaaring kanselahin ang kontrata pagkalipas ng tatlumpung araw mula sa pagtanggap mo ng notaryal na abiso ng kanselasyon.
Ang Ibang Karapatan sa Ilalim ng Batas
- Maaari mong ipagbili o ilipat ang iyong karapatan sa ibang tao sa pamamagitan ng notaryal na dokumento;
- Maaari kang magbayad nang mas maaga sa mga natitirang hulog nang walang karagdagang interes; at
- Maaari mong ipa-annotate sa titulo ang iyong karapatan.
Paano Ito Gamitin sa Praktika
Ang batas ay walang silbi kung hindi mo ito babanggitin sa tamang panahon at sa tamang paraan. Ito ang karaniwang pagkakasunod-sunod.
- Tuusin kung ilang taon ka nang naghuhulog at magkano ang kabuuang naibayad mo;
- Ipunin ang lahat ng official receipt mula sa unang buwan;
- Sumulat sa developer, banggitin ang RA 6552, at hilingin ang grace period o ang cash surrender value;
- Humingi ng detalyadong statement of account at suriin kung tama ang mga singil;
- Huwag pumirma ng waiver o voluntary cancellation nang hindi mo alam ang halagang nararapat sa iyo; at
- Kung tumanggi sila, maghain ng reklamo sa ahensya ng pabahay.
Ang pinakamalaking dahilan kung bakit nawawalan ang mga pamilya ay hindi ang batas kundi ang kawalan ng resibo. Ito ang unang bagay na dapat mong ayusin ngayon din.
Frequently Asked Questions
Awtomatiko bang nakakansela ang kontrata kapag hindi ako nakabayad? Hindi. Kailangan munang maubos ang grace period at kailangan ng wastong notaryal na abiso ng kanselasyon. Kung dalawang taon ka nang naghuhulog, kailangan ding bayaran ang cash surrender value bago maging epektibo ang kanselasyon.
Sakop ba ng Maceda Law ang bahay na binili sa bangko sa pamamagitan ng housing loan? Karaniwang hindi. Kapag may housing loan at mortgage, ang aplikableng tuntunin ay tungkol sa foreclosure at redemption, hindi ang Maceda Law na para sa hulugang benta mismo sa nagbebenta o developer.
Puwede ko bang ibenta ang karapatan ko sa bahay na hinuhulugan ko pa? Oo. Pinapayagan ng batas ang paglilipat ng iyong karapatan sa ibang tao sa pamamagitan ng notaryal na dokumento. Ipaalam ito sa developer o nagbebenta para maitala nang wasto.
Ano ang gagawin kung ayaw magbayad ng cash surrender value ng developer? Magpadala ng nakasulat na demand na binabanggit ang RA 6552 at ang halagang naibayad mo. Kung tumanggi pa rin, maaaring maghain ng reklamo sa ahensya ng pabahay o magsampa ng kaso.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung hindi mo na kayang ituloy ang hulugan sa bahay at gusto mong malaman kung magkano ang dapat ibalik sa iyo, matutulungan ka naming tuusin ito. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.