Ang pagpapaupa ay gawaing pangangasiwa, kaya karaniwang kailangan ang pagsang-ayon ng mayorya ng interes ng mga co-owner — hindi ng isang tao lang. Kung isang co-owner lang ang pumirma, ang kontrata ay karaniwang may bisa lamang hanggang sa saklaw ng kanyang sariling parte, at may karapatan ang ibang co-owner sa kanilang bahagi ng renta. Ang mahabang lease ay maaaring ituring na higit pa sa pangangasiwa at nangangailangan ng pagsang-ayon ng lahat.
Napaupahan ng isang kapatid ang buong lupang minana ninyo sa isang negosyante, at siya lang ang tumatanggap ng renta. Balido ba ang kontrata? Anong karapatan mo sa nangungupahan? Dalawang magkaibang tanong ito.
Ang Batayang Panuntunan
May tatlong antas ng gawain sa co-ownership, at nasa gitna ang pagpapaupa.
- Pagpreserba — kaya ng isang co-owner mag-isa;
- Pangangasiwa — kasama rito ang karaniwang pagpapaupa; kailangan ang pagsang-ayon ng mayorya ng interes, hindi ng bilang ng tao; at
- Pagbabago o pagtatapon — kailangan ang pagsang-ayon ng lahat; dito nahuhulog ang napakahabang lease o ang lease na nagbabago sa kalikasan ng ari-arian.
Ano ang Bisa sa Nangungupahan
Kung isang co-owner lang ang pumirma, hindi mo basta mapapaalis ang nangungupahan na para bang wala siyang karapatan — may kontrata siya sa isang taong may bahagi sa lupa. Pero hindi rin niya maiaangking ganap ang kanyang karapatan sa buong lupa laban sa mga hindi pumirma. Ang pinakakaraniwang praktikal na resulta ay ang pagtutuos at ang pagsasaayos ng bagong kontratang lahat ay pumirma.
Ang Karapatan Mo sa Renta
- May karapatan kang tumanggap ng bahagi sa renta ayon sa laki ng parte mo;
- Ibabawas muna ang lehitimong gastos tulad ng amilyar at pagkukumpuni;
- Magpadala ng nakasulat na paghingi ng pagtutuos at ng iyong bahagi; at
- Kung tumanggi, maaari mong isama ang paniningil sa aksyon para sa paghahati.
Praktikal na Payo
- Ang pinakamalinis ay isang kontrata ng upa na pinirmahan ng lahat ng co-owner;
- Magbukas ng iisang talaan ng kita at gastos na nakikita ng lahat;
- Ipaalam nang nakasulat sa nangungupahan na co-owned ang lupa at sino ang mga co-owner; at
- Kung hindi na maayos ang samahan, ang paghahati ang pangmatagalang solusyon.
Paano Ayusin ang Umiiral na Lease
Kung may nangungupahan nang nakapasok at hindi kayo lahat pumirma, ang praktikal na solusyon ay hindi ang pagpapaalis kundi ang pag-aayos ng kasunduan pasulong.
- Magpadala ng sulat sa lahat ng co-owner na naglalahad ng aktwal na sitwasyon;
- Humingi ng kopya ng umiiral na kontrata at ng mga resibo ng upa;
- Magpulong at magkasundo sa halaga ng upa at sa paghahati nito;
- Gumawa ng bagong kontratang pipirmahan ng lahat ng co-owner at ng nangungupahan;
- Magbukas ng iisang paraan ng pagbabayad na nakikita ng lahat; at
- Ilagay ang pagtutuos ng nakaraang mga taon bilang bahagi ng kasunduan.
Kapag hindi ito matupad, ang natitirang daan ay ang pormal na paniningil at, sa huli, ang paghahati. Pero sa karanasan, karamihan ng ganitong sitwasyon ay nalulutas sa isang maayos na pulong at sa isang bagong kontrata. Mag-ingat lang sa isang bagay: huwag kayong dalawa o tatlong magkakahiwalay na maningil sa nangungupahan. Kapag nalito siya kung kanino magbabayad, madalas ay tumitigil siya sa pagbabayad sa lahat, at ang lahat kayo ang talo. Magtalaga ng isang taong maniningil para sa lahat, at gawing malinaw ito sa nangungupahan nang nakasulat.
Frequently Asked Questions
Puwede ko bang paalisin ang nangungupahang pinapasok ng kapatid ko? Hindi mo siya basta mapapaalis dahil may kontrata siya sa isang taong may parte sa lupa. Ang mas praktikal ay ang pagtutuos ng renta at ang pagsasaayos ng bagong kontratang lahat kayo ay pumirma.
Ilang co-owner ang kailangan para makapagpaupa? Hindi bilang ng tao ang batayan kundi ang mayorya ng interes sa lupa. Kaya ang isang co-owner na may malaking parte ay maaaring may sapat na interes, habang tatlong maliliit na parte ay maaaring kulang.
Paano kung matagal na ang lease, halimbawa maraming taon? Ang napakahabang lease ay maaaring ituring na higit pa sa pangangasiwa, kaya karaniwang kailangan ang pagsang-ayon ng lahat ng co-owner. Suriin ang tagal at ang epekto nito sa ari-arian.
Puwede ba akong direktang maningil sa nangungupahan? Mas mainam munang sumulat sa co-owner na pumirma at humingi ng pagtutuos. Maaari mo ring ipaalam sa nangungupahan na co-owned ang lupa, pero iwasan ang gulo na maaaring humantong sa dobleng bayad.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may nagpapaupa sa lupang pinagsasaluhan ninyo at wala kang natatanggap, may paraan para masingil ang tamang bahagi mo. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.