Puwede mong isangla ang iyong sariling undivided na parte, pero hindi ang buong lupa nang walang pahintulot ng lahat ng co-heirs. Sa praktika, tumatanggi ang karamihan ng bangko sa ganitong kolateral hangga't nakapangalan pa sa namatay ang titulo o hangga't hindi pa tapos ang settlement at ang estate tax. Ang mabilis na daan ay tapusin muna ang settlement at ang paglilipat ng titulo.
Kailangan mo ng pondo para sa negosyo o para sa gastusin sa ospital, at ang tanging ari-arian ninyo ay ang minanang lupa na hindi pa nahahati. Puwede ba itong gawing kolateral? Ang legal na sagot at ang praktikal na sagot ay magkaiba.
Ang Legal na Sagot
Bilang co-owner, may karapatan kang ibenta, isangla, o italaga ang iyong undivided na parte. Sarili mo iyon. Hindi mo kailangan ang pahintulot ng iba para gawin ito.
- Ang parte mo lang — hindi ang buong lupa;
- Hindi isang tiyak na bahagi — hindi mo puwedeng isangla ang “kalahating hektarya sa likuran”;
- Ang epekto sa nagpautang — kung hindi ka makabayad, ang mapupunta sa kanya ay ang iyong porsyento, at siya ang magiging co-owner; at
- Ang buong lupa ay maisasangla lamang kung lahat ng co-owner ay pumirma.
Ang Praktikal na Sagot
Sa katotohanan, halos walang bangko ang tatanggap nito. Ang mga dahilan:
- Nakapangalan pa sa namatay ang titulo — hindi ka pa rehistradong may-ari;
- Hindi pa nababayaran ang estate tax at wala pang eCAR;
- Kung mayroon nang bagong titulo, may dalawang taong annotation mula sa extrajudicial settlement na ayaw nilang pasukin; at
- Mahirap i-foreclose ang isang undivided na parte — ayaw nilang maging co-owner sa isang pamilyang nag-aaway.
Kaya karaniwang ang mga nagpapautang na tumatanggap nito ay pribadong nagpapautang na may mas mataas na interes at mas mahigpit na kondisyon.
Ang Mas Mabilis na Daan
Kung kailangan ninyo ng pondo, madalas mas mabilis ang tapusin muna ang settlement: gumawa ng deed, mag-publish, bayaran ang estate tax, at ilipat ang titulo. Pagkatapos, malinis na kolateral na ito. Ang gastos ng settlement ay karaniwang mas maliit kaysa sa interes na sinisingil sa isang mapanganib na sangla.
Kung sadyang walang pondo pambayad ng estate tax, may mga pagpipilian: hilingin ang pagbabayad nang hulugan sa BIR sa mga kondisyong itinakda, o ibenta ang isang bahagi ng ari-arian para pambayad ng buwis sa natitira.
Ang Panganib ng Pribadong Nagpapautang
Kapag tumanggi ang bangko, madalas napupunta ang pamilya sa pribadong nagpapautang. Walang masama rito kung maayos ang dokumento, pero may mga probisyong dapat ninyong hanapin at tanggihan:
- Pactum commissorium — ang probisyong nagsasabing awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian kapag hindi ka nakabayad; ipinagbabawal ito ng batas;
- Deed of sale na may kasabay na kasunduang bilihin muli — madalas itong tinatakpang sangla at mapanganib;
- Blangkong deed na pinapirmahan sa iyo “bilang seguridad”;
- Interes na hindi malinaw kung buwanan o taunan; at
- Paglipat ng owner's duplicate ng titulo sa kanilang pag-iingat.
Ang mga ito ang pinakamadalas na simula ng mga kaso ng pagkawala ng lupa na hinahawakan namin. Kung talagang kailangan ninyo ng pondo at walang ibang paraan, ipabasa muna sa abogado ang kontrata bago pumirma — mas mura ang isang oras ng konsultasyon kaysa sa isang lupang hindi na mababawi. At kung ang layunin lang naman ng utang ay pambayad ng estate tax, banggitin ito sa abogado: may mga paraang itinakda ng BIR gaya ng pagbabayad nang hulugan at ng bahagyang pagbebenta na hindi nangangailangan ng ganitong panganib.
Praktikal na Payo
- Huwag magpapirma ng dokumentong nagsasabing ikaw ang nag-iisang may-ari kung hindi totoo — may bunga ito;
- Ipaalam sa mga co-heirs ang balak mo — sila rin ang maaapektuhan;
- Basahin nang mabuti ang kontrata ng pribadong nagpapautang, lalo na ang mga probisyon tungkol sa awtomatikong paglipat ng pagmamay-ari;
- Tapusin ang settlement bago pa kailanganin ang pondo, hindi kapag kagipitan na.
Frequently Asked Questions
Puwede ko bang isangla ang buong lupa kung ako ang nag-aalaga? Hindi. Ang pag-aalaga ay hindi nagbibigay ng kapangyarihang isangla ang parte ng iba. Kailangan ang pirma ng lahat ng co-owner para sa buong lupa.
Bakit ayaw ng bangko kahit may titulo na kami? Kadalasan dahil sa dalawang taong annotation mula sa extrajudicial settlement. Karaniwang naghihintay sila hanggang makansela ito bago tumanggap ng kolateral.
Ano ang mangyayari kung hindi ako makabayad? Ang mapupunta sa nagpautang ay ang iyong undivided na parte, at siya ang magiging co-owner kasama ng iyong mga kapatid. Kaya mahalagang ipaalam sa kanila nang maaga.
Mas mabuti bang ibenta na lang ang parte ko? Depende sa pangangailangan mo. Ang bentahan ay pinal at may karapatang tumubos ang co-heirs; ang sangla ay pansamantala pero mas mahal ang interes sa pribadong nagpapautang.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung kailangan ninyong gamitin ang minanang lupa bilang kolateral, matutulungan namin kayong linisin muna ang titulo. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.