Ang notice of lis pendens ay abiso na nakasulat sa titulo na may nakabinbing kaso hinggil sa lupang iyon. Hindi ito nagbabawal sa pagbebenta — pero ang sinumang bibili pagkatapos nito ay tinatalian ng magiging resulta ng kaso. Ipinapa-annotate ito sa Registry of Deeds gamit ang kopya ng reklamong isinampa, at kinakansela kapag tapos na ang kaso o kapag inutos ng korte.
Kapag may kaso ka tungkol sa isang lupa, ang pinakamalaking panganib ay maibenta ito habang nakabinbin ang kaso — at ang bagong bumili ay magsasabing wala siyang alam. Ang lis pendens ang humaharang doon.
Ano ang Ginagawa Nito
Nagbibigay ito ng babala sa buong mundo. Sinumang tumingin sa titulo pagkatapos ng annotation ay hindi na maaaring magsabing walang siyang kaalaman sa kaso.
- Hindi ito nagbabawal sa pagbebenta o pagsasangla;
- Tinatalian ang bibili sa magiging resulta ng kaso; at
- Sumasama sa lupa hangga’t hindi kinakansela.
Kailan Ito Puwede
Hindi ito para sa lahat ng kaso. Karaniwan itong ginagamit sa mga aksyong direktang tungkol sa pagmamay-ari o sa karapatan sa isang partikular na lupa — halimbawa, aksyon para bawiin ang lupa, para ipawalang-bisa ang titulo, o para ipatupad ang isang bentahan. Hindi ito ginagamit sa ordinaryong paniningil ng utang na walang kinalaman sa lupa.
Ang Proseso
- Ihanda ang kopya ng reklamong isinampa, na may tatak ng korte;
- Gumawa ng notice of lis pendens na naglalarawan ng lupa at ng kaso;
- Ihain ito sa Registry of Deeds na may hurisdiksyon at bayaran ang bayarin; at
- Kumuha ng certified true copy para makita ang annotation.
Paano Ito Nakakansela
Kinakansela ito kapag tapos na ang kaso at pinal na ang desisyon, o kapag inutos ng korte na alisin ito. Maaaring humiling ang may-ari ng pagkansela kung ipinakita niyang ginagamit lang ito para pahirapan siya o hindi kailangan para protektahan ang karapatan ng nagsampa.
Praktikal na Payo
- Kung magsasampa ka ng kaso sa lupa, ipa-annotate agad — bawat araw ng pagkaantala ay panganib;
- Kung bibili ka at may lis pendens, huwag ituloy nang walang payo — papasan mo ang resulta ng kaso;
- Kung ikaw ang may titulo at labag ang annotation, maghain ng mosyon para ipakansela; at
- Kumuha ng sariwang certified true copy bago ang bawat malaking bayad.
Kailan Ito Hindi Angkop
Isa sa pinakamadalas na tinatanggihan sa Registry of Deeds ay ang lis pendens sa maling uri ng kaso. Mahalagang malaman ito bago ka gumastos sa paghahain.
- Paniningil ng utang na walang kinalaman sa isang partikular na lupa;
- Kaso sa suporta o sa relasyon ng pamilya na walang tuwirang isyu sa lupa;
- Kasong kriminal na walang aksyon sa pagmamay-ari; at
- Kaso sa danyos kung saan pera lang ang hinihingi.
Sa mga ganitong sitwasyon, may ibang kasangkapan: ang attachment o levy, na dumadaan sa korte at may sariling requirement. Ang pagkakamali dito ay hindi lang sayang na bayarin — ang maling annotation ay maaari ring maging batayan ng habol laban sa iyo kung mapatunayang ginamit mo ito para gipitin ang may-ari. Kumonsulta muna bago ihain kung hindi malinaw kung anong uri ang kaso mo.
Frequently Asked Questions
Puwede pa bang ibenta ang lupang may lis pendens? Oo, hindi ito nagbabawal sa pagbebenta. Pero ang bumibili ay tatalian ng magiging resulta ng kaso, kaya halos walang seryosong bumibili ang tumutuloy.
Kailangan ba ng utos ng korte para mag-annotate? Karaniwang sapat ang kopya ng isinampang reklamo at ang notice na inihain sa Registry of Deeds, basta ang kaso ay tungkol sa karapatan sa lupa.
Paano kung ginagamit lang ito para gipitin ako? Maaari kang maghain ng mosyon sa korte para ipakansela ang annotation, na nagpapakitang hindi kailangan ang lis pendens o ginagamit ito para manggipit.
Nawawala ba ang lis pendens kapag natalo ang nagsampa? Karaniwang inaalis ito kapag pinal na ang desisyon. Kailangan pa ring ihain ang utos ng korte sa Registry of Deeds para tuluyang makansela ang annotation.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may kaso kayo tungkol sa isang lupa at kailangan ninyong protektahan ito habang nakabinbin, nandito ang aming firm. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.