Ano ang Easement sa Tabi ng Ilog?

Marami ang nagtataka kung bakit may bahagi ng lupa nilang “hindi nila magamit” kahit nakasulat sa titulo. Ito ang legal easement sa tabi ng tubig — isang lumang panuntunan na nasa Water Code at sinusunod ng mga LGU sa pagbibigay ng building permit.

Gaano Kalapad

Depende ito sa uri ng lugar kung saan naroon ang lupa. Ang sukat ay mula sa gilid ng tubig papasok sa lupa.

• Tatlong metro sa mga lugar na urban;
• Dalawampung metro sa lupang agrikultural; at
• Apatnapung metro sa lupang kagubatan.

Ano ang Bawal Doon

Ang guhit na ito ay nakalaan sa pampublikong gamit: pangingisda, paglalayag, at pagliligtas. Kaya hindi maaaring bakuran, tambakan, o pagtayuan ng permanenteng istruktura. Kahit may titulo ka sa buong lote, hindi nawawala ang easement — sumasama ito sa lupa kahit magpalit ng may-ari.

• Bawal ang pader at bakod na humaharang sa daanan;
• Bawal ang bahay at gusaling permanente; at
• Bawal ang tambak na nagbabago ng daloy ng tubig.

Kung May Nakatayo Na

Maraming istrukturang nakatayo sa loob ng easement, lalo sa mga lumang komunidad. Hindi ito nagiging legal sa katagalan. May kapangyarihan ang LGU at ang mga ahensiya ng gobyerno na magpaalis at magpagiba, lalo kung nagdudulot ito ng baha. Ang tanging maaasahan ng nakatira ay ang proseso ng abiso at, sa ilang kaso, ang relokasyon.

Praktikal na Payo

• Bago bumili ng lote sa tabi ng creek, ipa-plot ang lupa at tingnan kung magkano ang nauubos ng easement;
• Huwag bilhin ang “gilid ng creek” bilang karagdagang lawak — hindi mo ito magagamit;
• Kumuha ng zoning at drainage clearance bago magtayo malapit sa tubig; at
• Kung may notisya ka nang pagpapagiba, huwag ipagwalang-bahala — may panahon ka para sumagot.

Ang Epekto sa Halaga at sa Buwis

Karaniwang hindi ito napag-uusapan bago ang bentahan, pero malaki ang epekto ng easement sa aktuwal na halaga ng lupa. Ang bahaging saklaw nito ay bumibilang sa kabuuang sukat sa titulo pero hindi mo magagamit.

• Bumababa ang buildable area, kaya bumababa rin ang tunay na halaga kada metro kuwadrado;
• Nananatili ang amilyar sa buong lawak maliban kung maaayos ang assessment sa Assessor’s Office;
• Nakakaapekto ito sa pautang dahil tinitingnan ito ng appraiser ng bangko; at
• Isinasama ito sa disclosure na inaasahan sa isang tapat na nagbebenta.

Bago ka magbayad, ipa-plot ang lote at ipakita ang easement sa sketch. Kung malaking bahagi ang nauubos nito, ito ay lehitimong batayan ng pakikipag-usap sa presyo. Sa panig ng may-ari naman, maaaring lumapit sa Assessor at humiling ng pagsusuri kung tama ba ang pagtatasa sa bahaging hindi naman niya magamit.

Frequently Asked Questions

Kasama pa rin ba sa lupa ko ang bahaging easement? Nasa titulo mo ito at bahagi ng sukat, pero limitado ang paggamit. Hindi ito maaaring bakuran o pagtayuan dahil may karapatan ang publiko roon.

Puwede bang magtanim sa loob ng easement? Karaniwang pinapayagan ang mga pananim na hindi humaharang sa daanan at hindi nagbabago ng daloy ng tubig. Ang permanenteng istruktura ang pangunahing ipinagbabawal.

Paano kung natuyo na ang creek sa tabi ng lupa ko? Hindi ito awtomatikong nagpapawalang-bisa sa easement. Kailangan ng opisyal na pagkilala mula sa gobyerno bago mabago ang katayuan ng lupa.

Sino ang nagdedesisyon kung gaano kalapad ang easement sa lugar namin? Ang Water Code ang naglalatag ng pamantayan, pero ang LGU at ang mga ahensiya ng tubig ang nagpapatupad nito sa pamamagitan ng zoning at building permit.

This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.

Kung may lote ka sa tabi ng ilog o creek at hindi malinaw kung saan ka puwedeng magtayo, nandito ang aming firm. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.