Hindi awtomatikong nawawala ang upa mo. Ang pangkalahatang tuntunin sa Civil Code: kung ang lease ay nakarehistro sa Registry of Property, o kung alam ng bumili na may umiiral na upa, karaniwang kailangan niyang igalang ito. Kung hindi nakarehistro at walang kaalaman ang bumili, may karapatan siyang tapusin ang lease — pero kailangan pa rin ng maayos na abiso at hindi puwede ang biglaang pagpapaalis. Ang deposito mo ay sinisingil sa dating may-ari maliban kung ipinasa ito nang malinaw.
May bagong pumapasok na nagsasabing siya na ang may-ari at kailangan mo raw umalis sa katapusan ng buwan. Bago ka mag-empake, alamin ang totoong tuntunin.
Ang Pangunahing Tuntunin
Sa Civil Code, ang bumili ng ari-ariang inuupahan ay maaaring tapusin ang lease na hindi nakarehistro sa Registry of Property. Pero may mahahalagang eksepsiyon:
- Nakarehistrong lease — kung naipa-annotate ang kontrata sa titulo, dala ito ng ari-arian at kailangang igalang ng bumili;
- May kaalaman ang bumili — kung alam niyang may umiiral na upa, mahina ang posisyon niyang bigla kang paalisin;
- May kasunduan sa deed of sale — madalas may probisyon na aakuin ng bumili ang mga umiiral na lease; at
- Rent control — kung saklaw ng RA 9653 ang unit mo, may mga proteksyon sa mga batayan ng pagpapaalis na dapat pa ring sundin.
Kahit May Karapatan Siyang Tapusin
Hindi ito nangangahulugang puwede kang paalisin sa isang gabi. Kailangan pa rin ng:
- Maayos na abiso — nakasulat, may makatwirang panahon;
- Demand — kung tatanggi kang umalis;
- Barangay conciliation — kung pareho kayong residente ng iisang lungsod o bayan; at
- Kaso sa korte — ang aktuwal na pagpapaalis ay ipinapatupad ng sheriff, hindi ng bagong may-ari.
Ang Deposito at Advance Mo
Ito ang pinakamadalas na nawawala. Ang deposito at advance ay ibinigay mo sa dating may-ari, kaya siya ang karaniwang mananagot na ibalik ito maliban kung may malinaw na kasunduan na ipinasa ito sa bumili. Gawin ito:
- Sumulat agad sa dating may-ari at sa bagong may-ari, pareho;
- Hilingin ang nakasulat na pagkilala kung sino ang may hawak ng deposito; at
- Kung walang sagot, magpadala ng demand letter at dalhin sa barangay.
Ang Praktikal na Hakbang
- Humingi ng patunay — kopya ng bagong titulo o ng deed of sale bago ka makipag-usap sa nagpapakilalang bagong may-ari;
- Huwag pumirma ng bagong kontrata sa init ng sandali — basahin muna;
- Ipunin ang resibo — ng upa, ng deposito, at ng advance; at
- Makipag-usap tungkol sa panahon — kadalasan mas gusto ng bagong may-ari ang maayos na paglipat kaysa sa kaso.
Praktikal na Payo
- Sa susunod na lease, hilingin na maipa-annotate ang kontrata sa titulo kung mahaba ang termino;
- Isama sa kontrata ang probisyon na aakuin ng sinumang bibili ang lease;
- Kumuha ng kopya ng titulo bago lumagda; at
- Kung papaalisin ka nang maaga, magtanong tungkol sa danyos at sa gastos sa paglipat.
Frequently Asked Questions
Awtomatiko bang natatapos ang upa kapag naibenta ang bahay? Hindi awtomatiko. Kung nakarehistro ang lease sa titulo, o kung alam ng bumili na may umiiral na upa, karaniwang kailangan niyang igalang ito.
Puwede ba akong paalisin agad ng bagong may-ari? Hindi. Kahit may karapatan siyang tapusin ang lease, kailangan pa rin ng maayos na abiso, demand, barangay, at kaso sa korte. Ang sheriff ang nagpapatupad, hindi ang may-ari.
Kanino ko sisingilin ang deposito ko? Karaniwan sa dating may-ari na tumanggap nito, maliban kung may malinaw na kasunduang ipinasa ito sa bumili. Sumulat sa pareho at hilingin ang nakasulat na pagkilala.
Ano ang dapat kong hingin sa bagong may-ari? Kopya ng titulo o ng deed of sale bilang patunay, at nakasulat na usapan tungkol sa panahon ng paglipat at sa deposito.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung naibenta ang bahay na inuupahan mo at pinapaalis ka na, matutulungan ka naming suriin ang kontrata at ang karapatan mo sa deposito. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.