Sa loob ng dalawang taon mula sa extrajudicial settlement, may lien ang ari-arian pabor sa sinumang naiwang tagapagmana o hindi nabayarang creditor. Inaannotate ito sa bagong titulo, kaya nakikita ito ng sinumang bibili o ng bangko. Sa panahong ito, mahirap maibenta o maisangla ang lupa. Pagkalipas ng dalawang taon, nawawala ang annotation kapag hiniling, pero hindi ito ganap na kalasag laban sa isang tunay na heir na hindi naabisuhan.
Nagtataka ang marami kung bakit ayaw tanggapin ng bangko ang titulong kagagaling lang sa mana, o kung bakit nag-aatubili ang bibili. Ang sagot ay nasa likod ng titulo: may annotation doon tungkol sa extrajudicial settlement, at may kaakibat itong dalawang taong panahon.
Ano ang Lien na Ito
Ang extrajudicial settlement ay ginagawa nang walang hukom na nagsusuri kung tama ang listahan ng heirs at kung wala nang utang. Bilang proteksyon, nilalagyan ng batas ng dalawang taong lien ang ari-arian: sa panahong iyon, ang sinumang naiwang heir o hindi nabayarang creditor ay puwedeng lumantad at humabol laban sa mismong ari-arian.
- Nakalagay ito sa titulo bilang annotation, kaya nakikita ng lahat;
- Nagsisimula ang bilang mula sa settlement at sa pagkakarehistro nito;
- Sumasakop ito sa mga tunay na heir at creditor, hindi sa mga walang basehan; at
- Nananatili ang bond sa personal na ari-arian sa loob ng parehong panahon.
Ang Epekto sa Pagbebenta at Pagsasangla
Legal na maibebenta ang lupa kahit may lien pa. Ang problema ay komersyal:
- Karaniwang ayaw ng bangko tanggapin ito bilang kolateral hangga't may annotation;
- Nagpupumilit ang bibili ng malaking diskuwento o ng eskrow;
- Ang bibili ay maaaring maapektuhan ng claim ng naiwang heir, kaya may panganib siyang tinatanggap; at
- Ang ilang developer at buyer ay tumatangging pumasok sa transaksyon hanggang lumipas ang panahon.
Paano Ito Naaalis
Pagkalipas ng dalawang taon, puwede nang hilingin sa Registry of Deeds ang pagkansela ng annotation, karaniwang sa pamamagitan ng isang affidavit at ng patunay ng publikasyon at petsa ng pagkakarehistro. Sa ilang RD, may sariling checklist sila — tanungin nang maaga.
Tandaan: ang paglipas ng dalawang taon ay hindi nangangahulugang ligtas na sa lahat. Ang isang tunay na tagapagmanang hindi kasama at hindi naabisuhan ay may sariling aksyon pa rin, bagaman mas mahirap na niyang habulin ang isang inosenteng bumili.
Kung Ikaw ang Bibili sa Loob ng Panahong Ito
Hindi ipinagbabawal ang bumili ng ari-ariang may ganitong annotation — kailangan lang ng maingat na istruktura. Ang karaniwang inirerekomenda:
- Diskuwento na sumasalamin sa panganib at sa panahong hihintayin;
- Eskrow ng bahagi ng presyo hanggang sa makansela ang annotation;
- Indemnity clause kung saan pananagutan ng mga nagbenta ang anumang claim ng naiwang heir;
- Kopya ng lahat ng PSA records ng pamilya, para makita mo mismo ang listahan ng heirs; at
- Patunay ng publikasyon at ang petsa ng pagkakarehistro, para malaman mo kung kailan matatapos ang panahon.
Kung tumatanggi ang nagbebenta sa alinman sa mga ito, iyon mismo ang sagot sa tanong mo kung dapat mo bang ituloy.
Praktikal na Payo
- Kung may plano kayong ibenta, tapusin muna ang publikasyon at ang pagkakarehistro para magsimula agad ang orasan;
- Kung bibili ka ng lupang may ganitong annotation, humingi ng eskrow o ng malinaw na indemnity mula sa nagbebenta;
- Ilista at itago ang mga dokumento ng publikasyon — kakailanganin ito sa pagkansela ng annotation;
- Kung may hinihinalang naiwang heir, mas mabuting isama siya ngayon kaysa harapin siya sa korte mamaya.
Frequently Asked Questions
Puwede ko bang ibenta ang lupa habang may annotation? Legal na puwede, pero mahirap. Karaniwang tumatanggi ang bangko at humihingi ng diskuwento ang bibili dahil may panganib siyang tinatanggap.
Kailan eksakto nagsisimula ang dalawang taon? Mula sa settlement at sa pagkakarehistro nito. Kaya mahalagang huwag ipagpaliban ang publikasyon at ang pagpaparehistro sa Registry of Deeds.
Awtomatiko bang nawawala ang annotation? Hindi. Kailangan ninyong hilingin ang pagkansela nito sa Registry of Deeds pagkalipas ng panahon, at may mga dokumentong hihingin sila.
Ligtas na ba ako pagkatapos ng dalawang taon? Mas ligtas, pero hindi ganap. Ang isang tunay na heir na hindi naabisuhan ay may sariling aksyon pa rin, kaya mas mabuting kumpletuhin ang listahan ng heirs mula sa simula.
This commentary is for general informational purposes only and does not constitute legal advice. For guidance specific to your situation, please consult a licensed attorney.
Kung may annotation sa inyong minanang titulo at gusto ninyo itong linisin, matutulungan namin kayo sa proseso. Maaari kaming ma-contact sa Viber o WhatsApp, tumawag sa 0995 433 5550, o mag-email sa vivasnobles@gmail.com. Inaasahan naming makausap ka.