菲律宾买房法律指南：中国公民须知

一条规则决定一切

菲律宾1987年宪法第十二条第七节规定：除法定继承外，私有土地只能转让给菲律宾公民，或菲律宾人持股至少60%的公司。也就是说，中国公民不能在菲律宾拥有土地——无论是别墅带的地、商铺下的地，还是海边的地。这条禁令同样适用于赠与：最高法院在 Register of Deeds v. Ung Siu Si Temple（1955年）一案中，连菲律宾公民把住宅用地捐给一家由中国公民管理的寺庙都不予登记。详见英文页面中国公民能买什么。

您可以合法持有的是三样东西：公寓单元——只要整个项目的外资权益不超过法定上限（俗称40%配额），公寓产权证（CCT）可以登记在您本人名下，见公寓40%配额；建筑物本身——房屋等地上改良物与土地在法律上是两回事；以及土地的长期租赁权，见长期租赁。

为什么"变通办法"会失败

几十年来，菲律宾最高法院关于外国人买地的判例，很多正是针对中国买家作出的，结论高度一致：

• 借名买地（挂名菲律宾人）：产权登记在谁名下就属于谁。在 Muller v. Muller（2006年）中，外籍丈夫出钱、菲籍妻子持有，法院判定他既拿不回土地，也拿不回购房款。借名安排还触犯《反傀儡法》（Commonwealth Act No. 108）——挂名的菲律宾人和实际出资的外国人都面临刑事责任，见反傀儡法与登记在菲律宾配偶名下。
• "租约＋购买选择权"打包：在 Philippine Banking Corporation v. Lui She（1967年）中，一位中国商人持有50年租约、购买选择权、后又延至99年——每一份合同单独看都说得过去，法院却认定整体上是规避宪法的方案，全部撤销，土地归还菲方。详见变通方案为何失败。
• 反过来说：土地一旦落入合资格的菲律宾人手中，法律就不再追究。当年以中国公民身份购地、后来归化入籍的买家保住了土地（Yap v. Grageda，1983年）；老一辈华侨传下来的产权，继承人是菲律宾公民的，通常也是可辩护的（Lee v. Republic，2001年）——但每份产权都应逐一核查，见华菲家庭的老产权。

付款之前：产权尽职调查

无论是₱400万的预售公寓，还是通过公司持有的商业物业，我们核查的问题是一样的：房产是否真实存在、卖方是否真正拥有、产权上有没有抵押或纠纷、这笔交易对您这种国籍的买家是否合法。我们直接从产权登记处调取最新的产权核证副本（绝不依赖卖方提供的复印件），核查产权链、每一条附记、卖方身份与签署权限、税费欠缴情况，公寓项目另核查外资配额与开发商。交付成果是一份书面报告——在您付出任何款项之前送达，此时您还有退出或重新谈判的余地。详见尽职调查内容与税费与成本。

费用为固定报价、开工前书面确认：尽职调查套餐一般从₱100,000起，视产权数量与登记处而定；咨询费₱3,500。

人在中国，全程远程办理

绝大多数中国买家的委托都是远程完成的：资料通过电子邮件、WhatsApp 或微信往来，登记处与实地核查由我们在菲律宾的人员完成。需要您签署的文件，通过特别授权书（SPA）加海牙认证（Apostille）办理——截至本文撰写时，海牙认证自2023年11月起适用于中国大陆；香港、澳门此前已适用；台湾地区的文件走另一套认证程序，请先与我们确认。资金如何汇出中国属于中国法律和您银行的规定，请在中国境内另行咨询。流程详见从中国远程购房。

微信联系：扫描下方二维码添加本所微信，或在微信中搜索办公手机号 +63 995 433 5550，添加时请注明您的姓名与咨询事项。其他联系渠道：电话、WhatsApp、Viber、电子邮件与网站咨询表单。谨防假冒：本所绝不会通过聊天链接要求您付款。预约咨询请点击 Book a consultation。

购房之外的其他服务

• 预售楼盘烂尾或延期：菲律宾法律为期房买家提供法定退款途径——开发商未按批准的计划和期限完成项目的，买家经通知后可停止付款并要求返还已付款项。详见预售楼盘问题。
• 在中国办理的离婚：在中国登记或判决的离婚，须经菲律宾法院承认后才在菲律宾产生效力（再婚、财产、户籍记录都以此为前提）。前提条件：离婚时夫妻至少一方为非菲律宾公民。详见中国离婚的菲律宾承认。
• 继承与遗产：法定继承是中国公民可以合法取得菲律宾土地所有权的唯一宪法途径；已故中国公民在菲律宾的遗产（公寓、股份、存款）也可由身在中国的继承人远程办理继承和过户。详见继承指南。
• 来菲投资设立公司：菲律宾经济的许多行业对外资全面开放，零售业另有最低实缴资本要求；持有土地的公司则必须菲资至少占60%。合法架构与"借名挂靠"之间的界线，详见公司设立指南。

常见问题

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